Projectontwikkelaars

Projectontwikkelaars zijn per definitie altijd geïnteresseerd in locaties, die ze soms op voorraad in portefeuille nemen. Op deze manier verwerven ze grondposities die naar verwachting in de toekomst ontwikkeld zullen worden. Dat impliceert een zekere mate van risico. Afhankelijk van de mate van kantoor huren per uur groningen risico en de kans op ontwikkeling worden dergelijke posities in het vakjargon aangeduid met de termen koud, lauw of warm. Grond is koud als er nog geen enkel uitzicht is op bestemmingswijziging. Grond wordt lauw als er plannen zijn van een overheid als een provincie of een gemeente. De grond wordt warm als de kantoor huren per uur leeuwarden procedures voor bestemmingswijziging al in gang zijn gezet. Koude en lauwe posities kennen vaak een lange adem en grote risico’s. Een ontwikkelaar wil graag zijn investeringen beperken. Traditionele manieren van verwerven van deze gronden, zoals het kopen van de grond tegen de huidige waarde en dan verder afrekenen bij bestemmingswijziging, zijn kapitaalintensief. Een ontwikkelaar verplicht zich immers om af te nemen en die verplichting is een investering. Een andere manier om grondposities te verwerven zijn opties op gronden. Voor een dergelijke optie moet wel betaald worden. In ruil voor die betaling (de optiepremie) krijgt de ontwikkelaar het recht (en niet de plicht) om de grond tegen een afgesproken prijs (de uitoefenprijs) af te nemen. Tegenover het recht van de ontwikkelaar staat de plicht van de huidige grondeigenaar om bij uitoefenen van de optie de grond tegen de afgesproken prijs kantoor huren per uur amsterdam te leveren. Omdat de ontwikkelaar geen afnameplicht heeft blijft voor hem de risicovolle investering beperkt tot de optiepremie. Dit vraagstuk gaat over opties op grond. Situatie Een boer bezit 10 hectare landbouwgrond. De grond is een lauw: er zijn vage plannen om in de toekomst deze grond te gebruiken voor een groene woonwijk al dan niet met wat extra voorzieningen. U bent als projectontwikkelaar op de hoogte van deze plannen en zo ook de huidige grondeigenaar. Die weet kantoor huren per uur schiphol dat zijn grond in de toekomst mogelijk meer waard wordt en zal de grond dus niet voor een luttel bedrag kwijt willen. U wilt graag een optie op de grond. In de voorbereidingen op besprekingen gaat u de zaak eens goed onderzoeken en doorrekenen. U verzamelt gegevens en gaat met uw team praten over de mogelijke bestemmingswijziging: wat is de kans dat die daadwerkelijk plaatsvindt en wanneer en welke getallen horen daarbij

Opwaartse waardeontwikkeling

– Kosten nu af te rekenen voor grondreserveringsovereenkomst: € 0,5 miljoen Volatiliteit – Mogelijke opwaartse waardeontwikkeling vastgoed: 20,0% per jaar – Mogelijke neerwaartse waardeontwikkeling vergaderruimte huren groningen vastgoed: -20,0% per jaar – Kans op neerwaartse ontwikkeling: 50% elk jaar – Kans op opwaartse ontwikkeling: 50% elk jaar – Disconteringsvoet: 10,0% per jaar – Optieperiode: 2 jaar Voor de ROA – Risicovrije voet (rendement staatsobligaties 2 jaar): 2,0% Vragen Stel u heeft een bouwplicht over 1 jaar. A 1. Teken een boomdiagram van deze casus gegeven de bouwplicht 2. Wat is de waarde vergaderruimte huren leeuwarden van het project als u bouwplicht heeft over 1 jaar? B Wat is uw beslissing op basis van de berekening onder A? Stel u heeft een bouwplicht over 2 jaar. Cl Werk het boomdiagram uit voor de ontwikkeling van de residuele grondwaarde (de asset price tree) C2 Werk het boomdiagram uit voor de gronduitgifteprijzen (de investment tree) C3 Werk het boomdiagram uit voor het verschil tussen residuele grondwaarde en de uitgifteprijs (de value tree) D Stel u hebt elk jaar 3 opties: – Uitoefenen (bouwen) – Uitstellen – Stoppen (niet bouwen en optie beëindigen) 1. Werk in een boomdiagram uit wat u in vergaderruimte huren amsterdam alle mogelijke situaties zou doen. 2. Wat is de waarde van deze opties? E Zou u gegeven de berekende waarde onder D in het project stappen? Waarom wel of niet? F Hoeveel had de gemeente, gegeven de berekeningen onder D, maximaal voor de reservering kunnen vragen? 282 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN G Wat gebeurt er, gegeven de opties onder D, met de waarde van het project als de onzekerheid, de volatiliteit en de optieperiode groter worden? H Wat vindt u vergaderruimte huren schiphol van de disconteringsvoet die voor de optie gebruikt wordt? Voor de liefhebbers: bereken de waarde van de optie volgens de methode Real Option Analysis.

Locatie- en gebiedsontwikkeling

Bij locatie- en gebiedsontwikkeling is het veelal nodig een optimaal programma te berekenen binnen de gegeven randvoorwaarden. Dit eenvoudige vraagstuk gaat om het optimaliseren van een locatie. Situatie Op een kavel van 3.000 m2 kan een projectontwikkelaar woningen met commerciële functies in de plint ontwikkelen. Het kavel mag voor 40% bebouwd vergaderruimte huren groningen worden. Er kunnen op maaiveld 40 parkeerplekken gerealiseerd worden. De kosten hiervan zijn inbegrepen bij de kosten van bouwrijpe grond. Daarnaast dient op kosten van de ontwikkelaar een parkeerkelder met 14 parkeerplekken gebouwd te worden. Uitgangspunten – Kavelgrootte: 3.000 m2 – Maximum bebouwingspercentage: 40,0% – Maximum aantal bouwlagen: 3,5 – Maximum extra bouwlagen voor vraag E: 0, 5 – Ruimte nodig voor woningen op maaiveld: 200 m2 kavel voor entrees en bergingen – Parkeernorm woningen: 1,5 parkeerplaats per woning – Parkeernorm vergaderruimte huren leeuwarden commercieel: 1,0 parkeerplaats per 100 m2 BVO Woningen – Oppervlakte gemiddelde woning: 1 20 m2 BVO – Vormfactor: 80% – VON prijs woningen: € 2.250 per m2 GBO inclusief BTW – Grondquote: 25,0% Commerciële functies – Vormfactor: 90% – Stichtingskosten All-in: € 1.300 per m2 BVO, inclusief rente maar exclusief afkoop prijsstijgingen – Huur: € 300 per m2 VVO – BAR: 7,25% Parkeren – Stichtingskosten parkeerkelder: € 400.000 All-in, exclusief afkoop prijsstijgingen – Aantal parkeerplaatsen in kelder: 14 HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 255 Verder – Voorbereidingstijd: 1 jaar – Bouwtijd: 1 jaar – Huurindex: 2,5% per jaar – Kostenindex: 2,5% per jaar – Index VON prijzen: vergaderruimte huren amsterdam 3,0% per jaar – BTW 1 9,0% Verder geldt 1. Alle bedragen prijspeil heden; 2. Alle bedragen zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld. Vragen A 1. Wat is de grondprijs per woning nu? Wat is de grondquote bij start bouw? 2. Wat is de grondprijs per m2 BVO commerciële functie nu? Wat is de grondquote bij start bouw? B 1. Hoeveel woningen kunnen binnen de gegeven voorwaarden maximaal worden gebouwd? 2. Hoeveel m2 BVO commercieel kunnen worden gebouwd? C 1. Wat is de grondwaarde exclusief de parkeerkelder? 2. Wat is de grondwaarde inclusief de parkeerkelder? D 1. Hoeveel parkeerplekken zijn volgens de norm nodig? 2. Hoeveel parkeerplekken zijn er minder of meer dan de norm beschikbaar? E Stel de ontwikkelaar krijgt van vergaderruimte huren schiphol de gemeente toestemming maximaal 0,5 bouwlaag meer in te zetten voor de bouw van woningen mits hij maar binnen de parkeernorm blijft. 1. Hoeveel extra woningen kan hij bouwen? 2. Wat is nu de totale residuele grondwaarde per heden?

Groene financiering

Bepaalde investeringen kunnen via een groene financiering gefinancierd worden. Omdat de
financieringslasten van een groene financiering lager zijn dan de normale financieringslasten,
kan er ook meer vergaderruimte huren groningen geïnvesteerd worden. Hoeveel meer? Dat hangt af van de getallen.
Een groene investering speelt break-even als de extra investeringen lager of gelijk zijn aan de
extra investeringscapaciteit die het gevolg is van een lagere rente.
Situatie
Voor een nieuw te realiseren vergaderruimte huren leeuwarden kantoorgebouw kan een belegger kiezen tussen een normale en
een milieuvriendelijke klimaatregeling. Voor de milieuvriendelijke oplossing kan hij een
financiering krijgen tegen een lagere, groene rente.
U itgangspunten
– Investering normale klimaatregeling: € 1 .000.000
– Exploitatiekosten: € 1 50.000 in jaar 1, per jaar bij een normale klimaatregeling,
inclusief energie
– Exploitatiekosten: € 125.000 in jaar 1, per jaar vergaderruimte huren amsterdam bij een milieuvriendelijke klimaatregeling,
inclusief energie
– Exploitatieperiode: 20 jaar
– Stijging exploitatiekosten: 2,5% per jaar
– Huurindex: 2,5% per jaar
– Kostprijs geld belegger (IRR): 7, 5%
– Rente op groene financiering: 4,0%
Vragen
A Gegeven de huurindex:
Welke huur moet de belegger in het eerste jaar vragen, bij een normale klimaatregeling,
wil hij kostendekkend vergaderruimte huren schiphol exploiteren?
B Stel de belegger kan geen groene financiering krijgen.
Wat kan de belegger dan economisch verantwoord maximaal investeren in een milieuvriendelijke
klimaatregeling?
C Stel de belegger kan wel een groene financiering krijgen.
– Wat kan de belegger bij deze financiering economisch verantwoord maximaal in een
milieuvriendelijke klimaatregeling investeren?
– Hoeveel mag de milieuvriendelijke regeling economisch gezien maximaal extra kosten?
HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 225
226 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN
Een pand is toe aan een schilderbeurt. Het schildersbedrijf biedt u twee mogelijkheden:
1. Optie 1: wij passen verfsysteem 1 toe. Dat betekent dat elke 5 jaar opnieuw geschilderd
moet worden. De kosten per beurt bedragen € 1 .000.000 prijs peil heden, of
2. Optie 2: wij passen een sterk verfsysteem 2 toe. Dat betekent dat elke 7 jaar opnieuw
geschilderd moet worden. De kosten per schilderbeurt bedragen dan echter wel
€ 1 .200.000 prijspeil heden.
Uitgangspunten
– Optie 1 kosten schilderbeurt: € 1 .000.000 prijspeil heden
– Optie 1 schilderbeurt elke: 5 jaar
– Optie 2 kosten schilderbeurt: € 1 .200.000 prijspeil heden
– Optie 2 schilderbeurt elke: 7 jaar
– Jaarlijkse kostenindex: 3,0%
– Rendementseis: 7,0%
– Levensduur kozijnen: 35 jaar
Vraag
Welke optie is financieel gezien het voordeligst?

Een aantal technieken

Achtergrond In het eerste hoofdstuk van dit boek zijn een aantal technieken en benaderingen beschreven die betrekking hebben op het financieel rekenen aan vastgoedvraagstukken. In dit flexplek huren groningen vraagstuk worden een aantal van die technieken behandeld. De behandeling is eenvoudig en losgekoppeld van een concrete situatie. Sommige vragen zijn relatief eenvoudig, andere vragen wat meer beheersing van details van de techniek. De bedoeling van dit vraagstuk is dat u inzicht kan verwerven, hetzij door te oefenen, hetzij door de uitwerking te bestuderen, in een aantal technieken. Vragen A Gegeven zijn een belegging met de volgende kasstromen: – Kasstromen jaar 1 t/m 3: € 1 .000 per jaar – Kasstromen jaar 4 t/m 5: € 1 . 500 per jaar – Rendementseis: 7,0% – Periode 5 jaar – Kasstromen vallen aan het einde van een jaar. Al Zet de kasstromen uit. Bereken de contante waarde van flexplek huren leeuwarden elke afzonderlijke kasstroom. Bereken de netto contante waarde van de kasstromen. A2 Zet het bankboekje van deze belegging uit. Bereken de eindwaarde van deze belegging eind jaar 5. Bereken de contante waarde van deze eindwaarde. Controleer of deze contante waarde gelijk is aan de onder Al berekende netto contante waarde. A3 De bovengenoemde kasstromen worden jaarlijks geïndexeerd met 2,0% te beginnen met de kasstroom uit jaar 2. Wat is nu de netto contante waarde? B U stort gedurende 5 jaar elk jaar € 500 op een spaarrekening. De rente op uw spaargeld is 5%. De storting doet u aan het begin van elk jaar. HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 189 Bl Zet het flexplek huren amsterdam verloop van het saldo over de jaren uit. Wat is het saldo op uw bankboekje aan het einde van het 5de jaar? Wat is de netto contante waarde van uw stortingen? Ga er vanuit dat u de berekende contante waarde in één keer op een spaarrekening met dezelfde voorwaarden stort. Zet het verloop van het saldo op deze rekening uit. Controleer of het eindsaldo hetzelfde is als het eerder berekende eindsaldo bij jaarlijkse stortingen. B2 De bank schrijft aan het eind van elk kwartaal rente op het saldo bij. De bank gebruikt hiervoor een rente gelijk aan de jaarrente gedeeld door 4. Zet de kasstroom flexplek huren schiphol en het saldoverloop uit. Wat is nu het eindsaldo? Wijkt dit saldo af van het bij Bl berekende saldo? Zo ja, waarom? B3 Welke kwartaalrente moet de bank hanteren om per jaar op 5 % te komen? Zet de kasstromen en het saldoverloop bij deze rente uit. Wat is nu het eindsaldo?

Extreme gebeurtenissen

Extreme gebeurtenissen hebben binnen de normaalverdeling een zeer progressief afnemende kans en dat houdt het gevaar in dat deze gebeurtenissen kunnen worden genegeerd. Dit aspect verdient aandacht bij het interpreteren van de resultaten; – Bij het benoemen van risicobeheersmaatregelen is een bekende valkuil dat meer aandacht wordt besteed aan het tot 0 reduceren flexplek huren groningen van een klein risico dan aan het gedeeltelijk beperken van een groot risico; HOOFDSTUK 6 – SPECIALE ONDERWERPEN 167 – Bij het schatten van risico’s worden soms extreme gebeurtenissen als basis genomen. Extreme gebeurtenissen worden zelden gevolgd door nieuwe exterme gebeurtenissen; – Soms is men geneigd meer waarde toe te kennen aan risicoanalyses met veel detail. Veel detail gaat echter gepaard met flexplek huren leeuwarden een grotere kans op fouten en het niet meer kunnen plaatsen van de resultaten. Minder detail is vaak voldoende. 6.4 Projectfinanciering en de cash flow waterfall Voor het financieren van projecten zijn er twee alternatieven. Het eerste alternatief is een project via een bedrijfsfinanciering te financieren. Hoewel de term breder is wordt term corporate finance aan deze vorm van financiering verbonden. Bij deze vorm van financiering wordt de gehele balans van een bedrijf beoordeeld en staat een bedrijf of instelling met al zijn activa en cash flows garant voor de leningen. De term recourse flexplek huren amsterdam wordt in dit verband gebruikt. De beoordeling van kredietwaardigheid en het structureren van de lening zijn niet alleen gebaseerd op de kenmerken van het project maar ook op de kredietwaardigheid, balanspositie, solvabiliteit en winstgevendheid van het bedrijf of de instelling. Het tweede alternatief is projectfinanciering. Hierbij wordt een project afzonderlijk beoordeeld op zijn kredietwaardigheid. Vaak wordt een project ondergebracht in een nieuwe entiteit flexplek huren schiphol en rechtsvorm. Hiervoor wordt de term Special Purpose Verhicle (SPV) gebruikt. Bij projectfinanciering bestaat er een scheiding tussen de aandeelhouders -het bedrijf, of een samenwerking van bedrijven en instellingen- en de SPV. De verstrekkers van financiering hebben geen, of slechts een beperkte, claim op het bedrijf. De financieringen zijn nonrecourse. De kasstromen van het project zelf en de zekerheden die het project biedt vormen de basis voor het structureren van de financiering. De verplichtingen die voortkomen uit de financiering van een project moeten door de kasstromen en activa van een project zelf gedekt worden. Projectfinanciering is het financieel structureren van een SPV door middel van een stelsel van leningen en eigen vermogen waarbij uitsluitend de kasstromen van het project de verplichtingen van de financiering dekken en waarbij de activa van het project als onderpand dienen. Projectfinanciering werd eerst toegepast in de private sector maar heeft een hoge vlucht genomen bij het financieren van Publiek-Private Projecten (PPS) vanaf de jaren 90 van de vorige eeuw. De belangrijkste kenmerken van projectfinanciering zijn: – Het project wordt ondergebracht in een SPV die financieel en juridisch onafhankelijk is van de aandeelhouders; De aandeelhouders zelf zijn slechts in beperkte mate (of helemaal niet) aansprakelijk voor de verplichtingen voortkomend uit financiering. De betrokkenheid van de aandeelhouders is verder beperkt in tijd (de duur van het project), in geld (bijdrage van eigen vermogen) en in het managen van het project; Dat betekent dat de risico’s van een project op een andere manier benaderd worden en dat de allocatie van risico’s een belangrijk onderdeel van het financieringsvraagstuk wordt. Een van de doelen van projectfinanciering is de risico’s onder te brengen bij de partijen die deze het beste kunnen beheersen, dragen en managen;

Real Option Analysis (ROA)

De Discounted Cash Flow methode (DCF-methode) is een zeer bruikbare en gevestigde techniek voor het onderbouwen van investeringsbeslissingen. Er kleven echter een aantal beperkingen aan flexplek huren groningen de DCF-methode: – De DCF-methode is deterministisch. De verwachte toekomstige kasstromen van een investering worden volgens het beste inzicht in beeld gebracht en vervolgens tegen een discontovoet contant gemaakt. De uitkomst is het product van de veronderstellingen. In werkelijkheid zijn de kasstromen van een investering echter niet deterministisch maar door de onzekerheid over de toekomst zijn ze stochastisch. De DCF-methode houdt daar geen rekening mee. Technieken als scenarioanalyse flexplek huren leeuwarden (in zijn meest extreme vorm uitgewerkt in Monte Carlo Analyse) en gevoeligheidsanalyse geven wel inzicht in de risico’s, maar zijn binnen de DCF-methode allen gebaseerd op een vaststaand pad; De DCF-methode veronderstelt een vast pad gedurende de beschouwingsperiode. Er wordt geen rekening gehouden met flexibiliteit: de mogelijkheid om een project bij te sturen of de aard van het project te veranderen. Gedurende de looptij d van een project kunnen allerlei onvoorziene gebeurtenissen optreden waarop met beslissingen kan worden gereageerd: (een deel van) het project flexplek huren amsterdam kan worden uitgesteld, men kan besluiten de functiemix te wijzigen, het volume van het project te wijzigen, te stoppen en te verkopen tegen restwaarde, het project in fasen te beschouwen en pas over te gaan tot de volgende fase als de omstandigheden gunstig zijn. Kortom: talloze beslissingen zijn mogelijk. Met deze mogelijkheden houdt de DCF-methode geen rekening. Zo zal een DCF-benadering van een gefaseerd project er vanuit gaan dat de volgende fase wel op een vooraf bepaald moment wordt uitgevoerd. Er is geen theoretische basis voor het bepalen van de te hanteren discontovoet bij DCF. Die is afhankelijk van de visie en de doelstelling van de investeerder. Wel is er consensus over dat in de meeste gevallen het risico op enigerlei wijze in de discontovoet tot uiting zal worden gebracht. Investeringen met een hoger risico hebben een hogere flexplek huren schiphol discontovoet wat tot gevolg heeft dat zowel opwaartse als neerwaartse potentie op dezelfde manier verdisconteerd wordt en dat opwaartse potentie mogelijk ondergewaardeerd wordt. Deze beperkingen van de DCF-methode kunnen bij projecten met een lange levensduur, met grote risico’s en met flexibiliteit leiden tot onderwaardering en bijgevolg tot een negatieve invloed op de investeringsbeslissing. Wij behandelen twee methoden die dit probleem ondervangen. Beide methoden zijn geen vervanging van de DCF-methode maar uitbreidingen op deze methode. De methoden die wij behandelen zijn Decision Tree Analysis (DTA) en Real Option Analysis (ROA). Decision Tree Analysis, DTA Wij geven eerst een eenvoudig voorbeeld om het verschil in benadering duidelijk te maken. Stel we kunnen een investering doen van 100 (prijspeil heden, t=O). De markt is volatiel en de (contante) waarde van de investering kan bij een opgaande markt 1 20 en bij een neergaande markt 80 zijn over 1 jaar (t=l). We schatten de kans op een opgaande markt op 60% en dus 40% op een neergaande markt. In plaats van de investering nu te doen, hebben we flexibiliteit om de investering 1 jaar uit te stellen. Het te investeren bedrag stijgt jaarlijks met 8,0% en we gebruiken een discontovoet van 8,0%.

De residuele grondwaarde

Afgezien van de afspraken die we maken stellen we wel wat zaken voorop: – We berekenen eerst de residuele grondwaarde bij oplevering; – Indien over de periode tussen uitgifte en oplevering rente over de grond moet worden betaald, dan verminderen we de residuele grondwaarde bij oplevering flexplek huren groningen met die kosten en krijgen zo de residuele grondwaarde bij start bouw. Hoe gevoelig de residuele grondwaarde methodiek is voor aannamen en afspraken laten we zien in figuur 5.3. We berekenen de residuele grondwaarde bij oplevering en bij start bouw van een huurobject. Voor de indexering en de berekening van de rente flexplek huren leeuwarden (de eindwaarde berekening) passen we dezelfde principes toe als beschreven in hoofdstuk 4 bij de eenvoudige stichtingskostenberekening. De gegevens van ons object zijn: het BVO is 1 .000, de vormfactor 0,8. De huur op prijspeil is 180 per vierkante meter VVO. Het BAR is 7, 5%. De voorbereidingstijd is 12 maanden, de bouwperiode 24 maanden. De huurindex is 2, 5% per jaar, kosten stijgen flexplek huren amsterdam met een index van 2,0% per jaar. De bouwkosten zijn 900 per vierkante meter BVO, bijkomende kosten bedragen 18% van de bouwkosten. De rente op bouwkosten en grond is 6,0% per jaar. + Waarde object  FIGUUR 5.3: BEREKENING RESIDUELE GRONDWAARDE BIJ VERSCHILLENDE AANNAMEN AK HOOFDSTUK 5 – GRONDEXPLOITATIE 119 De algemene kosten (AK) bedragen 5,0% . Winst en risico is gesteld op 10% van flexplek huren schiphol de netto opbrengsten. Alle bedragen zijn exclusief BTW en prijspeil heden. In de eerste kolom wordt de AK berekend over een grondslag van bouwkosten en bijkomende kosten, in de tweede kolom rekenen we AK over de bouwkosten plus bijkomende kosten plus de grond. In de derde kolom tenslotte berekenen we de AK over de netto omzet, de waarde van het object. Het percentage AK is in alle berekeningen hetzelfde (5,0% ). Omdat de grondslag varieert is het bedrag aan AK verschillend en dit leidt tot verschillende residuele grondwaarden. Bij residuele berekeningen die als grondslag dienen voor contractvorming moeten nauwkeurige afspraken gemaakt worden over de methodiek, de grondslagen, de parameters en definities.

Rekentechnisch gezien

Rekentechnisch gezien kenmerkt zich deze fase vooral door het bewaken van opgestelde gedetailleerde budgetten en planningen. De in dit boek beschreven rekenmethodieken richten zich vooral op de eerdere twee fasen maar kunnen net zo goed toegepast worden in het detailniveau dat in deze fase noodzakelijk is. Ook komt het voor dat in de realisatiefase mogelijkheden tot bijsturen zijn ingebouwd in de vorm van opties zoals een optie tot uitstel, een optie tot (gedeeltelijk) stoppen of een optie om het programma aan te passen. Het waarderen van dergelijke opties is dan een belangrijke onderlegger voor het nemen van beslissingen tijdens dit proces. De berekening van de waarde van opties komt in hoofdlijnen aan de orde in hoofdstuk 6 van dit boek. De exploitatiefase Deze fase hebben wij uitgebreid behandeld in het vorige hoofdstuk. Veelal heeft in deze fase al overdracht van het vastgoed plaatsgevonden en is de rol van de projectontwikkelaar uitgespeeld. Gedurende die goedkoop kantoor huren groningen periode kunnen voor de ontwikkelaar echter wel verplichtingen bestaan zoals huurgaranties of garanties op de bouwtechnische staat. In Nederland is het, in tegenstelling tot de Angelsaksische markt, niet gebruikelijk dat de ontwikkelaar het gebouw zelf in exploitatie neemt maar het komt, al dan niet tijdelijk, wel voor. Het kan goedkoop kantoor huren leeuwarden zijn dat een ontwikkelaar het vastgoed overdraagt aan de beleggingstak van zijn bedrijf. Dat is in onze optiek niet anders dan een overdracht aan een externe belegger. Tenslotte komt het ook voor dat een ontwikkelaar in het kader van (publiek)-private samenwerkingsverbanden langdurige verplichten en/of rechten heeft. Een geïntegreerd contract voor een gebouw of gebied (DBFMO) heeft mogelijk tot gevolg dat een ontwikkelaar ook verantwoordelijk is voor het beheer van een gebouw of gebied. Projectontwikkeling kan zich uitstrekken over alle fasen van het vastgoedontwikkelingsproces: als een projectontwikkelaar de grond bouwrijp maakt, dan treedt hij op goedkoop kantoor huren amsterdam in de rol van grondexploitant. Neemt een ontwikkelaar een object (tijdelijk) in exploitatie, dan treedt hij op in de rol van belegger. 94 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN In dit hoofdstuk bakenen we de rol van de projectontwikkelaar af tot de rol van vastgoedontwikkelaar. Het proces begint met de interne of externe inkoop van bouwrijpe grond en eindigt als het vastgoed goedkoop kantoor huren schiphol volledig verkocht is aan een particulier of belegger. Treedt een projectontwikkelaar ook in de andere rollen op dan gelden voor hem dezelfde principes als beschreven in hoofdstuk 3 voor vastgoedexploitatie en in hoofdstuk 5 voor grondexploitatie. Kosten die in de voorbereiding van de vastgoedontwikkeling worden gemaakt worden in opslagen als AK verrekend op het moment van afname van de bouwrijpe grond. De start bouw valt samen met dit moment. Deze theoretische afbakening is nodig om onze benaderingen en berekeningen zuiver te houden.

De volatiliteit

De volatiliteit de in jaarrendementen komt voornamelijk voor rekening van het indirect HOOFDSTUK 3 – VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN 75 rendement, de waardegroei. Directe rendementen zijn relatief stabiel, maar nemen na een jaar van excessieve waardegroei af omdat het direct rendement over een hogere basis wordt berekend. Woningen hebben gemiddeld het laagste directe rendement: 4,8%, het hoogste gemiddelde directe rendement halen bedrijfsruimten: 8,6%. Kantoren en winkels zitten daar tussen in met gemiddeld circa 7,5 %. Het lage directe rendement klopt met de aanname die we eerder over het BAR opnamen: een laag BAR veronderstelt dat we veel rendement uit de waardegroei moet halen. Op dezelfde manier impliceert het hoge directe rendement van goedkoop kantoor huren groningen bedrijfsruimten een hoger BAR. Direct Indirect TRR FIGUUR 3.15: GEMIDDELDE DIRECTE EN INDIRECTE RENDEMENTEN PERIODE 1 995-2008, BRON ROZ-IPD Nominaal versus reëel rendement Vastgoedberekeningen zijn veelal gebaseerd op nominale kasstromen en nominale rendementen. Dat betekent dat de factor geldontwaarding als gevolg van inflatie onderdeel uitmaakt van kasstromen en de berekende of geëiste rendementen. Een alternatief is reëel rekenen. Dat betekent dat we alle kasstromen moeten corrigeren goedkoop kantoor huren leeuwarden met de (gemiddelde) inflatie en we rekenen met reële rendementen. Dat kan ingewikkeld zijn. Berekende nominale rendementen (rN) kunnen we, gegeven een gemiddelde inflatie van i, eenvoudig terugrekenen tot reële rendementen (rR) door gebruik te maken van de vergelijking: l+rN r =—1 R l+ i Uit de vergelijking is af te leiden dat het reële rendement gelijk is aan nul als de nominale rente gelijk is aan de inflatie. Is de nominale rente hoger dan de inflatie, dan wordt naast de geldontwaarding (een van de elementen van de rente) ook nog een extra rendement goedkoop kantoor huren amsterdam gemaakt. Is de nominale rente lager dan de inflatie dan maken we een negatief reëel rendement. 76 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN 3.18 De waardecurve van een belegging We kunnen de tussentijdse waarde van een belegging, de DCF-waarde, berekenen door gebruik te maken van de vergelijking in het hoofdstuk over financiële rekenkunde. De resulterende DCF-waardecurve is, net als bij de DCF waardering, het uitvloeisel van onze eigen perceptie van de goedkoop kantoor huren schiphol toekomstige kasstromen en de rendementeis (r) die wij kiezen of de berekende IRR van de belegging. De DCF-waardecurve gebruiken we om onze aannamen te toetsen zoals de geïmpliceerde waardeontwikkeling en de geïmpliceerde ontwikkeling van het BAR. We kunnen ook de tussentijdse waarden vergelijken met voorziene marktwaarden en zo mogelijkheden tot verkoop bezien.