Klachtenonderhoud

Klachtenonderhoud omvat de navolgende werkzaamheden: aannemen van de klacht, de vastgoedbeheerder inspecteert eventueel zelf alvorens actie te ondernemen; doormelden van de klacht aan uitvoerend bedrijf en aan klager aangeven wat er gaat gebeuren; 306 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERATIONEEL NIVEAU 9.2 – nadat de klacht is verholpen volgt opleveringinspectie door vastgoedbeheerder en terugmelding naar klager; – analyse van klachten naar de duur van afhandeling, kosten, kwaliteit en opstelling van uitvoerende bedrijven. Planmatig onderhoud omvat de navolgende werkzaamheden: ophalen van jaarplan uit goedgekeurd meerjarenplan; – formeren projectteam (hoofdstuk 9.3. 1 ); samenstellen van werkcluster (hoofdstuk 9.3.2). Een werkcluster bestaat uit een verzameling van afzonderlijke onderhoudsactiviteiten die de vastgoedbeheerder als een werk bedrijfsruimte te huur in groningen wil aanbesteden; opstellen concept uitvoeringsplanning voor het bepalen of de organisatie het geheel kan behappen; werkvoorbereiding: opstellen van bestek (hoofdstuk 9.3.3 ), begroting (hoofdstuk 9.3.4) en de planning; – selectie van aannemers, aanbesteding, geven van aanwijzingen aan inschrijvers, beoordelen van offertes, prijs en contractvorming (hoofdstuk 9.3.5), gevolgd door gunning van het werk (hoofdstuk 9.3.6); – controle op de voortgang van de uitvoering op bedrijfsruimte huren in leeuwarden kwaliteit, is er gewerkt volgens planning en naar kosten, met name wat betreft meer- en minderwerk (hoofdstuk 9.3.7); – informeren van de huurders over voorgenomen onderhoudswerkzaamheden; – oplevering van het werk, eindcontrole door het uitvoeren van een inspectie en na goedkeuring de facturen aftekenen voor betaalbaarheidstelling (hoofdstuk 9.3 ); – evaluatie: – evaluatie op kwaliteit van uitvoerende bedrijven; – nacalculatie, vergelijking van de oorspronkelijke jaarbegroting met wat uiteindelijk is betaald. Nacalculatiegegevens doorvoeren in het onderhoudsmaatregelenbestand als onderdeel van het kennismanagement. Mutatieonderhoud omvat de navolgende werkzaamheden: – inspecteren van vrijkomende kantoorruimte huren in amsterdam ruimten of gebouwen. Maken van een proces-verbaal waarin de activiteiten vermeld staan die de huurder moet uitvoeren om het gehuurde volgens huurcontract aan de verhuurder op te leveren (voorinspectie) ; – eindinspectie bedrijfsruimte te huur op schiphol na uitvoering van de werkzaamheden door de huurder, verslaglegging door middel van schriftelijke rapportage; – overeenkomen van een uiterste vertrekdatum van de huurder; – vertrekdatum communiceren met de administratie in verband met te verrekenen voorschotten, de borgsom, eventuele huurachterstanden, enz.

Het ( technisch) beleid

Vastgoedbeheer Vastgoedbeheer omvat het totaal aan activiteiten gericht op het uitvoeren van het (technisch) beleid. Het ( technisch) beleid is gefocust op de efficiënte instandhouding van het vastgoed op het gewenste kwaliteitsniveau (conform het Programma van Eisen voor Instandhouding). De vastgoedbeheerder kan bij de uitvoering van het technisch beleid kiezen om het vastgoedbezit op klacht of preventief of een mix daarvan te onderhouden. Bij vastgoedmanagementbedrijven (makelaars) wordt vastgoedbeheer ingevuld door technisch beheer of de afdeling vastgoedmanagement, bij sociale woningbeheerders door de afdeling vastgoed of technische dienst, bij bedrijfshuisvesting door de afdeling facility management, vastgoed- of gebouwbeheer of technische dienst. In hoofdstuk 9.2 tot en met hoofdstuk 9.4 is vastgoedbeheer nader beschreven. Financieel en administratief beheer Het administratief en financieel beheer omvat alle activiteiten die zijn gericht op het doelmatig en verantwoord beheren van de geldstromen en het doelmatig vastleggen van alle relevante gegevens met betrekking tot het exploiteren van bedrijfsruimte te huur in groningen vastgoed (zie hoofdstuk 9.5). 9. 1 Relatiebeheer De werkzaamheden van de relatiebeheerder zijn gericht op blijvende tevredenheid van de klanten van het vastgoedbedrij f, de huurders en kopers van vastgoed. Om het rendement bedrijfsruimte huren in leeuwarden te maximaliseren zal het accent sterk gericht zijn op ‘het behouden van de zittende huurder’. Het vinden van nieuwe huurders, met name voor kantoorgebouwen is vooral na 2002 tot op heden erg moeilijk en blijkt vaak erg kostbaar te zijn, met alle 292 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/ OPERATIONEEL NIVEAU 9. 1.1 gevolgen van dien voor het rendement. Extra kosten die worden gemaakt voor het aantrekken van nieuwe huurders zitten in de promotionele activiteiten, het verlagen van de huurprijzen, het geven van huurvrije perioden, het dragen van de kosten van de inrichting van het kantoor door de verhuurder, enz. De relatiebeheerder is belast met alle diensten en leveringen die een direct gevolg zijn van het hebben en exploiteren van onroerende goederen. Onderstaand worden enkele begrippen nader gedefinieerd: – het begrip ‘onroerende goederen’ vraagt nog om verduidelijking. Wat zijn kantoorruimte huren in amsterdam onroerende goederen? Als voorbeeld: de makelaar/beheerder heeft ‘onroerend goed’ in de verkoop, terwijl in de akte bij de notaris hetzelfde wordt aangeduid met de juridische term ‘onroerende zaak’. Dat betreft de grond, het gebouw, de aanwezige infrastructuur (op en in de grond) en de op die grond aanwezige gebouwen; onroerend betekent ‘aard en nagelvast’; dat wil zeggen dat de voorwerpen niet verplaatsbaar zijn; het begrip ‘vastgoed’ is een andere dan ‘onroerend goed’ of ‘onroerende zaak’. Vastgoed betreft de gebouwen of, in juridische termen de opstal met de eronder gelegen grond. Dus zonder de aanwezige infrastructuur. De vastgoedbeheerder draagt het bedrijfsruimte te huur op schiphol beheer van óf alleen het gebouw óf het gebouw en daarbij behorende terreinen. Deze terreinen zijn weer te splitsen in terreinen welke geheel of in gedeelten aan de huurders worden toegewezen en terreinen voor gezamenlijk gebruik. Het laatstgenoemde ten behoeve van bijvoorbeeld parkeerruimten en de infrastructuur, om vanaf de openbare weg de parkeerplaatsen of de in verhuur uitgegeven gebouwen en terreinen te kunnen bereiken.

De impairment-toets

De realiseerbare waarde is de hoogte van de directe opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Op basis van deze impairment-toets wordt een eventueel boekwaardeprobleem zichtbaar. Deze lagere waarde moet dan in de jaarrekening als verlies worden genomen. De keuze om vastgoed tegen historische kostprijs te waarderen betekent automatisch dat regelmatig een impairment-toets moet plaatsvinden. Korte toelichting van de hiervoor gebruikte definities: – historische kostprijs: verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs; – actuele waarde: vervangingswaarde, bedrijfswaarde of opbrengstwaarde; – bedrijfswaarde: het bedrag dat resulteert als constante waarde van de nettokasstromen inclusief de restwaarde. Dit wordt ook wel de indirecte opbrengstwaarde of value of use genoemd. Zie hoofdstuk 7.5.1 voor de berekeningsmethode Discounted Cashflows (DCF). Het berekenen van de bedrijfswaarde is niet eenvoudig. Ziekenhuizen worstelen bijvoorbeeld in de jaarverslaggeving altijd met hun vastgoed en de bedrijfswaardetoets houdt de gemoederen bezig sinds de invoering van de WTZi. Voorheen werden kapitaalslasten bedrijfsruimte te huur in groningen afzonderlijk bekostigd en was geen sprake van boekwaarderisico’s. Nu is het zaak om de kapitaalslasten terug te verdienen uit de integrale tarieven voor de Diagnose Behandeling Combinaties (DBC’s). De integrale tarieven gelden nog niet voor alle zorgproducten, de tarieven staan nog niet vast en ook de compensatie voor de bekostigingswijziging op grond van de hardheidsclausule van de Zorgautoriteit is nog bedrijfsruimte huren in leeuwarden onduidelijk. Mede daarom is soms onzeker of de boekwaarde kan worden terugverdiend. Het is echter wel mogelijk enig gevoel van richting te ontwikkelen. Als de realiseerbare waarde lager is dan de boekwaarde, dan zou een duurzame waardevermindering moeten worden geboekt. Het is belangrijk om tijdig inzicht te krijgen in deze problematiek 7.5.3 Beschikbaar versus benodigd budget Het meerjarenbeheerplan wordt op rendement getoetst. Op basis van het toetsingsresultaat kunnen besluiten worden genomen ten aanzien van de haalbaarheid van het kantoorruimte huren in amsterdam meerjarenbeheerplan. Voldoet het meerjarenbeheerplan niet aan de rendementsdoelstelling dan zal bijsturing moeten plaatsvinden. In kwalitatieve en kwantitatieve zin zullen de eisen zoals verwoord in het Programma van Eisen voor Instandhouding (PvE-1) op basis waarvan het meerjarenbeheerplan is opgesteld naar beneden moeten worden bijgesteld. Indien het geprognostiseerde rendement hoger is dan minimaal gewenst kunnen de eisen worden opgeschroefd. Dit bedrijfsruimte te huur op schiphol proces is in figuur 7-27 weergegeven. Voldoet het meerjarenbeheerplan aan de rendementseis, dan is hiermee het taakstellende budget voor uitvoering bepaald. Het zal geen nadere toelichting behoeven wanneer gesteld wordt dat de exploitatierisico’s toenemen op het moment dat de kwaliteit naar beneden wordt bijgesteld. Risico’s moeten worden ingeschat naar het risico-effect 270 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.5.3 en risicogevolg. Voor het inschatten van het risico wordt voor het onderhoud van vastgoed gebruik gemaakt van risico-inventarisatiematrix. Uit die risico-inventarisatiematrix is de risico-inventarisatie (RI) af te lezen met daaraan gekoppeld de onderhoudsprioriteit (PR); zie hiervoor ook Risico-inventarisatie in hoofdstuk 7.3.3.

Correctief onderhoud

Bij correctief onderhoud spreekt men over storingsafhankelijk onderhoud (SAO): het verhelpen van een storing aan een bouwdeel, zodat dit zijn functie weer kan vervullen. Kosten-batenanalyse Het op te zetten meerjarenbeheerplan zal aan twee uitgangspunten moeten voldoen: 1. elke onderhoudsmaatregel zal effectief gericht moeten zijn op bruikbaarheid dan wel verhuurbaarheid van vastgoed; 2. kunnen meerdere onderhoudsmaatregelen worden voorgesteld om het beoogde effect te behalen, dan is men vanuit het oogpunt van kostenbeheersing gebaat bij de meest efficiënte onderhoudsmaatregel. De mate waarin een voorgestelde onderhoudsmaatregel effectief zal zijn ligt besloten in het middels onderhoud te overbruggen verschil tussen de feitelijk aangetroffen kwaliteit en de gewenste kwaliteit. Het is de taak van de beheerder om het meest efficiënte plan uit te werken, door verschillende meerjarenbeheerplannen op kosten door te rekenen. Het beheerplan bedrijfsruimte te huur in groningen waarmee naar verwachting tegen de laagste kosten de doelstelling wordt bereikt – ook op de lange termijn – is het beste plan. Bovendien moet de beheerder precies weten wanneer en hoeveel financiële middelen moeten worden ingezet voor het beheer van het vastgoed. Alvorens een effectief en efficiënt plan op te kunnen stellen is het noodzakelijk inzicht te hebben in het Programma van Eisen voor bedrijfsruimte huren in leeuwarden  Instandhouding. Wat heeft men met het vastgoed voor ogen? Op basis van de beleidsnormen, de gewenste huisvestingssituatie en het storingsgedrag is het mogelijk meerdere effectieve activiteitenregels op te stellen. Na een kosten-batenanalyse kan hieruit de meest efficiënte activiteitenregel worden bepaald. De verzameling meest efficiënte activiteitenregels voor een gebouw in zijn geheel noemt men het ideale meerjarenbeheerplan. Effectiviteit kantoorruimte huren in amsterdam van de elementaire onderhoudsregels Om vast te stellen welke elementaire onderhoudsregel effectief is, is het nodig het storingsgedrag te analyseren. Tot in detail zal moeten worden gezocht naar het oorzakelijke verband tussen de storing en het proces dat aan de storing ten grondslag ligt. De analyse van een storing kan vanuit twee gezichtshoeken plaatsvinden: 1. in detail nagaan welk proces de storing bedrijfsruimte te huur op schiphol heeft veroorzaakt: ontwerp, uitvoering, gebruik, veroudering, externe invloeden, enz.; 249 7.4.2 VASTGOEDMANAGEMENT 2. een statistische analyse van het storingsoptreden maken: onderscheid in een dalende, constante en stijgende storingsgraad. Vereniging Eigen Huis biedt aannemer woninggegevens Met de geautomatiseerde verwerking van opleveringsgebreken heeft Vereniging Eigen Huis (VEH) een instrument in handen waarmee zij de rol van criticaster van de bouwsector inruilt voor aangever van managementinformatie. (Bron: Cobouw, 24 maart 2005)

Voor verantwoord beheer en onderhoud is het daarom nodig het gebouw in exploitatie tijdens de levensloop te volgen. Het zal steeds nodig zijn op grond van commerciële, technische en financiële aspecten te toetsen of het gebouw nog voldoet aan de behoefte van de huurder/gebruiker (kooptoets) en aan de doelstelling van de beheerder/ exploitant (bedrijfstoets). 227 7.2.3 Figuur 7-7 228 VASTGOEDMANAGEMENT Haagse Hogeschool: Programma van Eisen voor Instandhouding (= gewenste situatie) 7.2.3 In figuur 7-7 is een deel van een Programma van Eisen voor Instandhouding afgedrukt. (1) Nummer van het Programma van Eisen voor Instandhouding, (2) aspect, (3) kwaliteitsoordeel ( KO), (4) foto, (5) toelichtende tekst van het aspect en het kwaliteitsoordeel en ( 6) ruimte om aan te geven of wet- en regelgeving van toepassing is op dat aspect, en kwaliteitsoordeel. Vaststellen van de gewenste kwaliteit De kwaliteitsklassen kunnen op verschillende niveaus in beeld worden gebracht. Er kan een PvE-I worden vastgesteld voor het gehele vastgoedobject, maar ook per belanghebbende, per hoofdgroep, per subgroep, per aspect of een combinatie hiervan. Door bedrijfsruimte te huur in groningen middel van gesprekken met de gebruikers en de beheerder/eigenaar wordt de gewenste kwaliteit van de vastgestelde aspecten ingevuld. Aangezien het vaststellen van een PvE-I een continu proces is, kan reeds in het beginstadium worden aangevangen met het vaststellen van een kwaliteitsklasse voor het gehele PvE-1. Naarmate bedrijfsruimte huren in leeuwarden het proces vordert en duidelijk wordt wat gewenst is, kan het PvE-I op een gedetailleerder niveau worden ingevuld. Het evalueren van gebouwen is vooral noodzakelijk voor de bepaling van het prestatieniveau van het gebouw. Een evaluatie kan daarin twee betekenissen hebben, namelijk: in hoeverre voldoet het gebouw aan de: 1. vraag van de gebruiker; 2. geldende wet- en regelgeving? Gebouwen zijn nodig voor het huisvesten van de gebruiker. In welke mate aan de eisen en wensen van de gebruiker wordt voldaan hangt af van het prestatieniveau. Hoe hoger het kantoorruimte huren in amsterdam prestatieniveau, des te beter beantwoorden de gebouwaspecten aan de eisen en wensen van de gebruiker. De vastgoedeigenaar/beheerder kan het prestatieniveau variëren (zie figuur 7-8). Het maximum geeft aan dat het gebouw optimaal is afgestemd op de eisen en wensen van de gebruiker en de geldende wet- en regelgeving. Denk hierbij aan de doelmatigheid/functievervulling of de belevingswaarde. De ondergrens wordt bepaald door de wet- en regelgeving en andere bedrijfsruimte te huur op schiphol beperkingen. Op deze grens voldoet het gebouw nog net aan alle wet- en regelgeving en zijn de exploitatierisico’s nog aanvaardbaar. Wanneer de feitelijke kwaliteit van het gebouw onder deze grens komt, betekent dit dat het gebouw niet meer veilig is en/of sancties kunnen worden opgelegd. Hiervoor zal de vastgoedeigenaar/beheerder echter altijd moeten zorgen. Een evaluatie geeft inzicht in de risico’s van het exploiteren van gebouwen.

Introductie van wegingsfactoren

Door aan alle (prestatie)aspecten een score toe te kennen is het mogelijk – door optelling van alle gevonden scores – tot een totaalscore te komen. Omdat niet voor alle gebruikers van een gebouw ieder aspect even belangrijk is, kan door introductie van wegingsfactoren het belang van de afzonderlijke bedrijfsruimte te huur in groningen aspecten worden benadrukt. Deze nalooplijsten zijn ontwikkeld voor: – hotels; – kantoorgebouwen; – industriële gebouwen; – schoolgebouwen; – winkels; – womngen; ziekenhuizen; bedrijfsterreinen. Uit voornoemde VKM’s kunnen op basis van het gewenste kwaliteitsniveau de te beoordelen aspecten worden opgehaald (zie figuur 7-6). Figuur 7-6 Voorbeeld uit de VKM van het aspect dakopeningen VASTGOEDMANAGEMENT Voorbeeld Uitdraai van een aspect dat in I BV is doorgevoerd en daarmee deel uitmaakt van het VKM. In de u itdraai staan weergegeven: 1. Projectgegevens en gebouwclassificatie 2. Codering en naam: Hoofdgroep, Subgroep, Ruimte(categorie) en Aspect 3. Kwal iteitsoordeel 4. Kwal iteitslabel/onderhoudslabel van vastgoedbedrijf 5. Omschrijving van het aspect 6. Omschrijving van het kwa l iteitsoordeel 7. bedrijfsruimte huren in leeuwarden Afbeelding van het kwaliteitsoordeel 8. Regelgeving (artikelnummer en subartikelnummer) 9. Planmatigheid: Klachtenonderhoud of Mutatieonderhoud of Planmatig onderhoud of Contractenonderhoud of Kwal iteitsverbeterende maatregelen of Interieuronderhoud 7.2.2 Functie van het PvE-I Het aansturen van de vastgoedportefeuille vraagt om eenduidige communicatie binnen de gehele organisatie. Om verantwoorde beslissingen te kunnen nemen moet de organisatie beschikken over een uniform kwaliteitsmodel. Het PvE-1 formuleert de kwaliteit die de organisatie eist voor de vastgoedportefeuille. In het PvE-I worden zo veel mogelijk relevante zaken meegenomen. Het is echter altijd mogelijk dat belangrijke zaken ontbreken, onder andere door nieuwe ontwikkelingen in wet- en regelgeving. Daarom wordt van elke kantoorruimte huren in amsterdam bouwpartner gevraagd die met deze documenten aan de slag gaat een proactieve houding aan te nemen en mogelijk ontbrekende zaken aan te kaarten. Bouwpartners hebben een waarschuwingsplicht, zelfs een precontractuele waarschuwingsplicht (Titel 7. 12 Burgerlijk Wetboek: Aanneming van werk bedrijfsruimte te huur op schiphol en Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV 1 989) om opdrachtgevers te behoeden voor ongewenste situaties. Iedereen die – al dan niet door praktijkervaring – kennis heeft van ontbrekende zaken die van belang zijn voor het kwaliteitsbeleid, dient deze te melden. Voldoet de aannemer, directievoerder of architect niet aan deze waarschuwingsplicht, of maakt hij fouten, dan draait elke partij op voor alle schade die daaruit voortvloeit.

Organisatierisico’s

Organisatierisico’s Onder organisatierisico’s vallen onder meer de structuur van de projectorganisatie en de kwaliteit en kwantiteit van het personeel: – structuur: bij de structuur gaat het om een adequate verdeling van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden binnen de projectorganisatie en van deelnemende partijen. Een onduidelijke projectstructuur, het ontbreken van procedures, onduidelijkheid over wat er al dan niet onder het project valt, geen of onvoldoende afstemming tussen deelprojecten of projecten in de omgeving kunnen allemaal leiden tot problemen; 198 processen: de processen hebben betrekking op de administratieve organisatie, de communicatie- en informatievoorziening, de planning & control-cyclus en de kwaliteit van het projectmanagement. Het ontbreken van een kwaliteits- en communicatieplan en een weinig realistische of onvoldoende planning kunnen voor problemen zorgen; cultuur: de cultuur van de organisatie heeft te maken bedrijfsruimte te huur in groningen met de binnen de projectorganisatie heersende normen en waarden, de managementstijl en de besturingsfilosofie; personeel: de kwaliteit en capaciteit van de projectmedewerkers en de continuïteit van de externen. Een gebrek aan kennis en ervaring van het personeel, VASTGOEDMANAGEMENT OP BELEIDSVLAK/STRATEGISCH NIVEAU 6.5 gebrek aan mankracht en het onvolledig of onzorgvuldig opstellen van de contractstukken vormen alle ongewenste risico’s. Beheersmaatregelen bedrijfsruimte huren in leeuwarden  benoemen Nadat alle risico’s zijn geïnventariseerd worden de mogelijke beheersmaatregelen in kaart gebracht. Er zijn vier beheersmaatregelen te onderscheiden: Tabel 6-4 Beheersmaatregelen 1. Vermijden: • de gevolgen wegnemen het opheffen van de kans van optreden van • de kansen wegnemen een bepaald risico. • het risico omzeilen • doelstel 1 i ngen bijstellen 2. Reduceren: • de gevolgen reduceren het verkleinen van de oorzaak of het gevolg • de kansen reduceren van het risico. • faseren • inschakelen van experts • meer informatie verzamelen 3. Overdragen: • verzekeren overdragen leidt niet d irect tot het wegne- • afstoten naar kantoorruimte huren in amsterdam derden men van de oorzaak van het risico, maar wel • delen met derden tot reductie, omdat het uitgangspunt is dat een andere partij beter in staat is dit risico te dragen. 4. Accepteren: • het inbouwen van marges het risico accepteren. • afwachten • calamiteitenplan opstel len Uit de risicoanalyse is voor de belangrijkste risico’s een aantal mogelijke beheersmaatregelen naar voren gekomen. De keuze bedrijfsruimte te huur op schiphol van de beheersmaatregelen per risico gebeurt op basis van inschatting. Er wordt gekeken naar het te verwachten effect van de beheersmaatregel, afgezet tegen de kosten of inspanning die deze maatregel vergt.

Het liquiditeitsbeslag

Tezamen met het liquiditeitsbeslag levert dit het volgende beeld op (figuur 6-6). Verkoop meer huurwoningen in grote steden De verkoop van bestaande sociale huurwoningen in eigendom en beheer bij de corporaties levert meer dan genoeg op om zowel de nieuwbouw van sociale huurwoningen als de gehele stedelijke vernieuwing te financieren. Een klein rekensommetje geeft dit glashard aan. Wanneer de corporaties in de vier grote steden jaarlijks twee procent van hun bezit verkopen – in totaal staan in die steden een kleine 530.000 woningen, met een gemiddelde verkoopwinst van € 60.000 – dan genereren ze jaarlijks € 636 miljoen! Vergelijk dat eens met de € 688 miljoen die de vier grote steden uitgesmeerd over vijf jaar van VROM krijgen kantoor huren in groningen in het kader van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing. Figuur 6-7 Portfoliostrategieën en kasbeslag Toevoegen . K.1sst100111 — Interne factoren lll\l’stcnp.l’ll ++ s,1\do 1 + ….. – Externe factoren + • Û Randvoorwaarden’ 1 Randvoorwaarden – We zien dat het handhaven van vastgoedobjecten die aan beide normen voldoen en het afstoten van objecten die niet aan de normen voldoen geld oplevert. Geld, dat kan worden gebruikt om vastgoedobjecten aan de bedrijfsruimte te huur in leeuwarden vastgoedportefeuille toe te voegen door aankoop of herontwikkeling. Het aankoop- en ontwikkelingsbeleid moet gericht plaatsvinden, zodat de toegevoegde vastgoedobjecten in de richting opschuiven van Star en Cash generation product-marktcombinaties, waardoor de objecten bijdragen aan de doelstellingen op portefeuilleniveau. 1 78 VASTGOEDMANAGEMENT OP BELEIDSVLAK/STRATEGISCH NIVEAU 6.3.2 Op deze manier krijgt de portfolioanalyse een dynamisch karakter. Slecht of onvoldoende renderende objecten worden aan de portefeuille onttrokken of er wordt in geïnvesteerd, kantoorruimte huren in amsterdam zodat ze weer positief bijdragen aan de portefeuilleresultaten. Nieuwe vastgoedobjecten worden aan de portefeuille toegevoegd door aankoop of ontwikkeling, waardoor de portefeuille een nieuwe groei-impuls krijgt. bedrijfsruimte te huur op schiphol Jonge en kwalitatief betere objecten in aantrekkelijke markten verhogen de woonkwaliteit. Dit leidt tot een lagere leegstand en mutatiegraad. En dit geeft, samen met een toename van het woongenot en de daaraan gekoppelde toename van de huurdertevredenheid, een positieve impuls aan de vastgoedexploitatie. Kosten dalen als gevolg van minder onderhoud en een daling van het mutatieonderhoud. Opbrengsten stijgen als gevolg van een dalende leegstand. Op deze manier ontstaat een ‘magische formule’, een opwaartse spiraal waarmee de vastgoedmanager constante groei weet te realiseren.

SWOT-analyse

Het proces dat is verbonden met het opstellen van een SWOT-analyse is moeilijk te formaliseren. De uitkomsten liggen niet zwart op wit vast. Wat de ene vastgoedmanager ziet als een bedreiging kan de ander zien als een kans. Is er eenmaal overeenstemming bereikt over kansen, bedreigingen, sterkten en zwakten, dan zijn er tal van strategieën mogelijk om tot verbetering te komen. Gegeven het niet-exacte karakter van een SWOT-analyse komt het in de praktijk vooral aan op logisch bedrijfsruimte te huur in groningen redeneren en overleg voeren met deskundigen en betrokkenen om tot de consensus te komen die nodig is voor het draagvlak van de uiteindelijke strategie. Een SWOT-analyse kan op meerdere niveaus worden uitgevoerd, al naar gelang de problemen waarmee de vastgoedmanager wordt geconfronteerd. Zo kan de vastgoedmanager een SWOT-analyse uitvoeren op het niveau van de vastgoedorganisatie, de totale vastgoedportefeuille en individuele vastgoedcomplexen of -objecten. Succesvol vastgoedmanagement vraagt om een aanpak waarbij de uitkomsten uit al deze analyses worden samengevoegd tot één integrale strategie. Ten aanzien van het bedrijfsruimte huren in leeuwarden management van vastgoedportefeuilles staan centraal: beschrijving van het bezit. Weergave van de essentiële kenmerken van het vastgoedbezit; huurdersanalyse. Het vaststellen van een huurdersprofiel. Dit is belangrijk, omdat de huurder – en niet het vastgoed – zorgt voor de inkomsten van de vastgoedmanagementorganisatie; innovatieanalyse. Innovatie en ontwikkeling in de vorm van nieuwe huurvormen, kantoor- en winkelconcepten, enz., vormen een belangrijk concurrentiemiddel en leveren toegevoegde waarde; financiële analyse. Beoordeling van de financiële prestaties van het vastgoed op portefeuilleniveau. 1 60 VASTGOEDMANAGEMENT OP BELEIDSVLAK/STRATEGISCH NIVEAU 6 We zullen vastgoedportefeuilles beoordelen op twee kritische kantoorruimte huren in amsterdam succesfactoren: de aantrekkelijkheid van de markt en de tevredenheid van de huurders over het vastgoed (huurderssatisfactie). De aantrekkelijkheid van een markt wordt onderzocht op basis van een marktverkenning. De huurderssatisfactie van de vastgoedobjecten wordt vastgesteld op basis van esthetische, ruimtelijke, functionele en technische kenmerken. We zullen zien dat de ordening van de vastgoedportefeuille op marktaantrekkelijkheid en huurderssatisfactie de bedrijfsruimte te huur op schiphol vastgoedmanager essentiële sturingsinformatie en beleidsstrategieën oplevert. Door deze ordening krijgt de vastgoedmanager snel een totaalbeeld van de vastgoedportefeuille. Ook worden de specifieke strategieën om de portefeuille te managen besproken. Tot slot staan op strategisch niveau benchmarking en beleidsevaluatie met de Balanced ScoreCard-methodiek centraal.

Functiebeschrijving vastgoedorganisaties

Functiebeschrijving vastgoedorganisaties Een organisatie die vastgoed exploiteert doet dit om te voorzien in de behoefte van de afnemers van het vastgoed, de externe participanten van de vastgoedorganisatie. In de eerste plaats bedrijfsruimte te huur in groningen moet deze dus de externe participanten tevredenstellen. Deze bevrediging levert toegevoegde waarde op, die zich moet uiten in winst voor de vastgoedorganisatie. Deze winst moet dusdanig groot zijn dat de vastgoedorganisatie hiermee de interne participanten van de onderneming tevreden kan stellen. Met andere woorden: de winst moet voldoende zijn om de werknemers en de financiers te kunnen betalen. Dit is zeker geen makkelijke opgave. Het is dan ook van belang het vastgoedbedrijf goed te organiseren, en dat is de problematiek die in dit boek wordt behandeld. We gaan nu eerst in op de functiebeschrijving en de bestaansreden van de vastgoedorganisatie. De input van de vastgoedorganisatie komt uit haar omgeving, te weten de vraag naar vastgoed. De output van de vastgoedorganisatie is het aanbod van vastgoed dat de vastgoedorganisatie in haar omgeving zet (lees: op de markt brengt). Het vastgoedbedrijf vertaalt de vraag naar vastgoed in een aanbod van vastgoed, waarbij het zich laat leiden door de marktprijzen. Het vastgoedmanagement dat zich in het vastgoedbedrijf afspeelt is hierbij in te delen in de volgende hoofdprocessen. We maken hierbij gebruik van de waardeketen van Porter. 1 40 VASTGOEDMANAGEMENTCONCEPT 5.6 Figuur 5-5 Vastgoedbedrijf gericht op toegevoegde waarde, rekening houdend met bedrijfsruimte huren in leeuwarden veranderingen in de vastgoedmarkt en de concurrenten Functiemodel van een Vastgoedbedrijf Vraag naar Vastgoeddiensten ‘leefstijlen’ De vastgoedmarkt : ·veranderingen in de samenleving ·veranderingen bij de overheid ·economische veranderingen ·veranderingen bij leveranciers ·veranderingen in de markt ·veranderende concurrentieverhoudingen Concurrentieverhoudingen: ·de dreiging van nieuwe toetreders ·de onderhandelingspositie van de klant ·de substitutiemogefij’kheden ·de onderhandelingspositie van de leverancier ·het aantal concurrentie in de sector Beleid (her-)ontwikkeling beheer Aanbod van Na te kantoorruimte huren in amsterdam streven toegevoegde waardeof vermogensvermeerdering: ·materieel vermogen ·commercieel vermogen ·sociaal vermogen ·denkvermogen 5.6 Managementopgave, doelen, beleid en strategie van het vastgoedbedrijf Zoals in de vorige paragrafen is besproken, is de bestaansreden een afgeleide van de behoeften van bedrijfsruimte te huur op schiphol de belanghebbenden bij de vastgoedorganisatie. Deze belanghebbenden hebben bepaalde wensen en behoeften. Zij vragen bepaalde vastgoeddiensten en de vastgoedorganisatie moet in deze behoefte voorzien door het leveren van toegevoegde waarde. Voegt zij geen waarde toe, dan heeft zij in de markt geen bestaansreden en komt haar voortbestaan in gevaar. Het primaire doel en daarmee ook de managementopgave luidt dus: de vastgoedmanager dient op de markt waarde voor de afnemer van de vastgoeddiensten toe te voegen. Dit primaire doel is echter zo abstract geformuleerd dat het geen enkele houvast biedt voor de dagelijkse beslissingen en door de belanghebbenden op alle mogelijke manieren kan worden uitgelegd. Het wordt daarom aanbevolen om per belanghebbende een reeks van doelen op te stellen. Deze kunnen worden onderscheiden in: externe doelen. Deze voorzien in bepaalde maatschappelijke behoeften. De omgeving van het vastgoedbedrijf – de samenleving – ziet het als taak van het vastgoedbedrijf om bepaalde gewenste functies in de samenleving te vervullen. Door het vervullen van die functies wordt aan bepaalde behoeften voldaan.