MeerfarenPlanning (MJP)

MeerfarenPlanning (MJP) In de MJP-module worden alle initiële en – eventueel – vervolguitgaven vastgelegd, die betrekking hebben op het te realiseren project. Er kan onderscheid worden gemaakt naar de wijze van financiering, bedrijf, kostenplaats, urgentie, enz. De MJP-module geeft het planteam een duidelijk overzicht over alle geprognosticeerde uitgaven, voortkomend uit het te realiseren project. Naarmate het project zich verder ontwikkelt is het mogelijk steeds gedetailleerder te calculeren, zonder dat eerder gebruikte informatie verloren gaat. Op elk tijdstip is het mogelijk een kostenanalyse (plananalyse) uit te voeren. Financiële MeerjarenPrognose (FMP) Voor het maken van een exploitatieprognose gebruikt men de module FMP. Voor het maken van een keus uit meerdere (her)ontwikkelingsscenario’s is het absoluut noodzakelijk om de financiële consequenties voor de langere termijn in beeld te brengen. Daarin zijn inbegrepen het maken van exploitatieprognoses, verlies- en winstrekeningen, balansen, overzicht van goedkoop kantoor huren groningen kengetallen, staat van inkomsten en uitgaven en liquiditeitsprognoses. Procesbewaking Jaarplan (PJP) Om met name omvangrijke (her)ontwikkelingswerken gedurende de bouwvoorbereiding en de uitvoering op kosten, tijd en kwaliteit te kunnen beheersen, is het noodzakelijk tussentijds de voortgang van het werk goedkoop kantoor huren leeuwarden te bewaken. Met de PJP-module kunnen budgetoverzichten, financieringsoverzichten en planningsoverzichten worden gegenereerd. Ook biedt deze module hulp bij de kostenbewaking en is er de mogelijkheid tot nacalculatie. Kennismanagement: !BV-bronbestand Het IBV-bronbestand is een database in het goedkoop kantoor huren amsterdam softwareprogramma IBV, die voortdurend wordt aangevuld met praktijkervaring en het beheer van vastgoed, onderzoek en opleiding mede ondersteunt. Het resultaat is een actueel expertsysteem dat PVM in staat stelt tot datamining en kennismanagement. Opzet en achtergronden Het IBV-bronbestand is een databestand. Hier vindt de vastgoedmanager een bibliotheek aan gegevens, die hem ondersteunen en in staat stellen tot het opbouwen en onderhouden van vastgoedinformatie die essentieel is voor de besluitvorming. Door dit bronbestand is de vastgoedmanager in staat goedkoop kantoor huren schiphol sneller betere vastgoedinformatie te genereren. De bestanden worden regelmatig aan de IBV-gebruikers voorgelegd om de praktijkwaarde te vergroten. Het is mogelijk de bestanden geautomatiseerd – deels of geheel – in de eigen bestanden van het softwareprogramma IBV op te nemen, waarbij rekening wordt gehouden met het reeds bestaande bronbestand.

Methode voor projectmanagement

Literatuur A. van den Akker, Prince2, methode voor projectmanagement, 2006 I. Ansoff en E. McDonnell, Implanting Strategie Management, 1 990 C.A.J. van Beukering, Post-HTO-cursus Vastgoedmanagement, Syllabus Bedrijfshuisvesting, Partners in Vastgoed Management ( PVM) Eindhoven, 2004 C.A.J. van Beukering, Post-HTO-cursus Vastgoedmanagement, Syllabus Strategisch vastgoedmanagement, Partners in Vastgoed Management (PVM) Eindhoven, 20 10 C.A.J. van Beukering, Post-HTO-cursus Vastgoedmanagement, Syllabus Tactisch vastgoedmanagement, Partners in Vastgoed Management (PVM) Eindhoven, 20 10 C.A.J. van Beukering, Vastgoedontwikkeling. Het beste vastgoed realiseren, Sdu, 2008 C.A.J. van Beukering, M.M.H.M. Donkers en G. Hieminga, Post-HTO-cursus Vastgoedmanagement, Syllabus Nationale vastgoedmarkt, Partners in Vastgoed goedkoop kantoor huren groningen Management ( PVM) Eindhoven, 20 10 C.A.J. van Beukering, M.M.H.M. Donkers en F. Oevering, Vastgoed, Markt en Ruimte, Sdu, te verschijnen in 20 10 C.A.J. van Beukering e n G . Hieminga, Post-HTO-cursus Vastgoedmanagement, Syllabus Financiële aspecten van vastgoed, Partners in Vastgoed Management ( PVM) Eindhoven, 2010 C.A.J. van Beukering e n J . Huijzer, Post-HTO-cursus Vastgoedmanagement, Syllabus goedkoop kantoor huren leeuwarden Operationeel vastgoedmanagement, Partners in Vastgoed Management (PVM) Eindhoven, 2006 C.A.J. van Beukering en B. van Rijn, Syllabus Risico en rendement met betrekking tot vastgoed, Partners in Vastgoed Management ( PVM) Eindhoven, 2008 C.A.J. van Beukering en H. Tempelmans Plat, ‘Dynamisch onderhoud plannen met kengetallen’, Misset Bouw, Beheer en Onderhoud, nr. 224, december 1 993 H. Boissevain, Bouwen aan rendement. Vastgoed binnen de beleggingsportefeuille, Het Financieele Dagblad, 2002 P. de Chauvigny de Blot, Business spiritualiteit, 2008 G. Dewulf, P.J.J.M. Krumm en H. de Jonge, Successful Corporate Real Estate Strategies, Arko Publishers, 2000 P. Dogge, Van woningverhuurder naar Aanbieder van Woongenot, Bouwstenen nr. 71, TU Eindhoven, 2002 A. van Driel, Rendementsoptimalisatie goedkoop kantoor huren amsterdam door dynamisch vastgoedmanagement, 1 998 H. Ferwerda, R. Staring en E. de Vries Robbé, Malafide praktijken in de vastgoedsector, een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak, 2007 W. ten Haaf, Denken in goedkoop kantoor huren schiphol Systemen en Processen, syllabus voor de Post-HTO-cursus Vastgoedmanagement, module 2, jaargang 2003-2004 (vastgoedmanagementmodel naar P.Ch.A. Maloteaux)

Het technische systeem

Technologie Het technische systeem dat vereist is voor de productie van de goederen en diensten in de organisatie bepaalt in belangrijke mate het ontwerp van die organisatie (Mintzberg, 2001, p. 1 34). Van de zestien ontwerphypothesen in de theorie van Mintzberg hebben er drie – hypothesen 6, 7 en 8 – betrekking op het technische systeem: 1. hoe meer het technische systeem het proces bepaalt, des te bureaucratischer is de organisatie. Een sterk regulerend technisch systeem leidt ertoe dat de taken van mensen worden opgesplitst in eenvoudige gespecialiseerde taken zonder veel handelingsvrijheid. Lees: de lopende band dicteert alles. Hierdoor wordt het uitvoerende werk meer routinematig en voorspelbaar, zodat het makkelijker goedkoop kantoor huren groningen kan worden gespecialiseerd en geformaliseerd. De technische processen bepalen voor een groot deel de structuur van het bedrijfsgebouw; 2. hoe complexer het technische systeem, des te meer structuur. Als het technische systeem moeilijk te begrijpen is leidt dit tot een grotere ondersteunende staf, meer professioneel goedkoop kantoor huren leeuwarden werk en meer decentralisatie. En dit betekent kantoorruimte rondom het primaire proces; 3. volledige automatisering van het operationele proces leidt tot een organische structuur in plaats van een bureaucratische structuur. Chemische processen zijn vaak volledig geautomatiseerd. Het toezicht op deze processen vergt professionalisme. Mensen moeten de bevoegdheid hebben om bij goedkoop kantoor huren amsterdam een storing naar eigen inzicht direct in te kunnen grijpen. Dit laat zich niet in formele regels vastleggen. Mobach en Rogier wijzen hierbij op een theorie van Thompson om de relatie tussen technologie, de organisatievorm en het bedrijfsgebouw te beschrijven. Volgens die theorie zijn er drie typen afhankelijkheden tussen werkzaamheden in productieprocessen: 1. ‘pooled’ werkzaamheden goedkoop kantoor huren schiphol in het productieproces. De afdelingen A, B en C maken gebruik van dezelfde bronnen in de organisatie, maar werken onafhankelijk van elkaar; 2. ‘sequentia!’ staat voor volgordeafhankelijkheid. Afdeling A levert iets aan B die vervolgens iets aan C levert; 3. ‘reciprocal’. De output van afdeling A vormt de input voor afdeling B, terwijl een deel van de output van B ook een deel van de input van A levert. In de meest complexe organisaties zijn alle drie de typen aanwezig.

Ziekenhuis in het zuiden van het land

Ziekenhuis in het zuiden van het land: Functie: De besturing van het bedrijf gericht op de zorg voor de patiënt. De patiëntenzorg is de kern van het bestaan van het ziekenhuis. Productie: – 15.000 opnamen per jaar; – 6.000 dagopnamen per jaar; 50.000 nieuwe patiënten per jaar; – 240.000 polibezoekers per jaar. Belanghebbenden, interne relaties: 1. patiënten: – dagbehandeling; – behandeling langer dan een dag, opname. 2. medewerkers: – 85 specialisten; 367 1 1.2 50 arts-assistenten; 120 leidinggevenden; 1. 700 medewerkers. Belanghebbenden, externe relaties: 1. overheid: – Rijk, provincie en gemeenten. 2. gezondheidszorg: – ziekenhuizen; – verpleeghuizen; – verzorgingstehuizen; – huisartsen; thuiszorg; – ggd’s. 3. overige goedkoop kantoor huren groningen belanghebbenden: Arbodiensten; inspecties; zorgverzekeraars; bouwbedrijven; architecten; kunstenaars; officieren van justitie; – politie; – brandweer; – leveranciers; – advocaten; – organisatieadviseurs; – banken; – universiteiten; – enzovoort. DAF: VASTGOEDMANAGEMENT 6.000 medewerkers bouwen jaarlijks zo’n 25.000 bedrijfswagens per jaar. De afdeling Huisvesting is verantwoordelijk voor de zorg rond het vastgoed van DAF Trucks NV in Nederland en België. Ze draagt zorg voor het beheer en de instandhouding van het bestaande vastgoed en zorgt goedkoop kantoor huren leeuwarden voor de noodzakelijke uitbreidingen, aanpassingen en renovaties hiervan, al naar behoefte van het bedrijf ( Bron: www.daftrucks.com) De strategie van de organisatie ten aanzien van het primaire proces en de huisvesting vloeit voort uit de missie van de organisatie. Deze missie wordt vertaald in een strategie, die tot uiting komt in concrete doelen ten aanzien van het primaire proces en de huisvesting. De doelen zijn vaak ambitieus, gegeven de beschikbare middelen. Er zullen dan ook prioriteiten goedkoop kantoor huren amsterdam moeten worden gesteld, zowel ten aanzien van het primaire 368 H UISVESTINGSMANAGEM ENT 1 1 .2 proces als ten aanzien van de huisvesting. Wanneer doelen en prioriteiten vaststaan kunnen de kritische succesfactoren worden opgesteld. Deze zijn van essentieel belang voor het slagen van het huisvestingsmanagementbeleid: Gebruikersperspectief: – ruimtelijke factoren; – functionele factoren; – goedkoop kantoor huren schiphol esthetische factoren; – technische factoren. Interne randvoorwaarden: – financiële factoren zoals rendement en vastgoedwaardering; – beschikbaarheid. Externe randvoorwaarden: – wet- en regelgeving.

4e, Se en 12de voortgangsrapportage

4e, Se en 12de voortgangsrapportage Omschrijving: Balanced ScoreCard met betrekking tot huisvesting. Overzicht van de stand van het werk in relatie tot de jaarbegroting. In deze rapportage moet op het moment van meting aan bod komen: welke activiteiten zijn uitgevoerd? Welke activiteiten zijn in uitvoering? Welke activiteiten zijn in voorbereiding genomen tot uitvoering en kantoor huren in groningen welke activiteiten moeten worden opgepakt om in voorbereiding te nemen? Ook moet worden aangegeven hoe het staat met de werkplanning, en of het budget wordt overschreden. Ten slotte moet rapport worden uitgebracht over het verloop van klachten. Functie: Sturing en afleggen van verantwoording. jaarverslag bedrijfsruimte te huur in leeuwarden huisvesting Omschrijving: Financiële verantwoording door middel van: – verlies- en winstrekening; – staat van herkomst en besteding van middelen (kasstroomoverzicht); – balans; kengetallen; een toelichting op bovengenoemde stukken. Functie: Verantwoording (controle) en informatie over het gevoerde beleid. 351 10. 1.7 VASTGOEDMANAGEMENT 1 0.1. 7 Beleidsverificatie: de Balanced ScoreCard De Balanced ScoreCard is een methodiek om de prestaties van de kantoor te huur in amsterdam organisatie voortdurend te kunnen meten. Daarnaast wordt deze methodiek gezien als een managementsysteem dat de strategie communiceert en de medewerkers op één lijn brengt. De Balanced ScoreCard kan worden gezien als instrument voor beleidsverificatie (zie figuur 1 0-6). De Balanced ScoreCard vertaalt het doel van een organisatie en de te volgen strategie in een allesomvattend geheel van prestatiemetingen. Samen vormen die het kader voor een strategisch systeem van meten en managen. De Balanced ScoreCard blijft de nadruk leggen op het verwezenlijken van de financiële doelstellingen, maar schenkt ook aandacht aan de stuwende knappe kantoorruimte te huur op schiphol factoren achter de prestaties die deze doelstellingen moeten realiseren. De Balanced ScoreCard stelt ondernemingen in staat constant oog te houden op de financiële resultaten, terwijl zij daarnaast de vinger aan de pols houden wat betreft het opbouwen van de immateriële activa, nodig voor toekomstige groei ( Bron: Kaplan en Norton, 1 996).

Directe kosten

Directe kosten kunnen ineens binnen de afgesproken rubricering van het grootboek worden geboekt op kostensoort en kostendrager. Bijvoorbeeld, de beveiligingsfactuur die moet worden doorbelast naar huurder x kan gelijk op de kostendrager huurder x worden geboekt. Maar wanneer de betreffende 334 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/ OPERATIONEEL NIVEAU 9.6 factuur moet worden doorbelast aan de huurders x, y en z, dan is het gebruikelijk een tussenweg te kiezen in de vorm van een kostenverdeelstaat waarin de kostenverdeling wordt berekend, bijvoorbeeld naar rato van het gehuurde oppervlak. Te onderscheiden zijn kosten met een vaste verdeling die gekoppeld zijn aan het ruimteoppervlak en kosten met een variabele verdeling die gekoppeld zijn aan aantallen personen van de ontvangende organisatie. Op de verdeelstaat is standaard een splitsing aangebracht tussen vaste en variabele kosten. Een belangrijke taak voor het financiële bedrijfsruimte te huur in groningen en administratieve beheer is het actueel houden van de kostenverdeelstaat. 9.6 Vastgoedregieorganisatie Het beheer van vastgoed is een intensieve bezigheid. Vastgoedbedrijven die zowel op het beleidsvlak als op het uitvoeringsvlak acteren vinden het om twee redenen moeilijk in de volle breedte en diepte met het vastgoedmanagement bezig te zijn. De waan van de dag trekt de medewerkers al snel bedrijfsruimte huren in leeuwarden naar het uitvoeringsvlak, zodat er geen tot zeer weinig ruimte in hun agenda overblijft om beleidsmatig over het vastgoed na te denken. Bovendien moeten bij veel vastgoedbedrijven steeds minder mensen steeds meer doen. De oplossing is dan al snel dat alles wat met de uitvoering te maken heeft wordt uitbesteed, inclusief de inspectie van het vastgoed. Veel operationele vastgoedtaken, zoals technisch onderhoud, zijn meestal al uitbesteed. Het ligt dan voor de hand om ook andere operationele vastgoedtaken, zoals relatiebeheer en financieel en administratief beheer, uit te besteden. De kantoorruimte huren in amsterdam ervaring leert echter dat de huurinkomsten het best onder beheer van de vastgoedeigenaar kunnen blijven. Bij faillissement van een externe beheerder van de huurinkomsten bestaat immers het risico dat die inkomsten in rook opgaan en dat is wel het laatste wat de vastgoedeigenaar wil. De inkoop bedrijfsruimte te huur op schiphol mag geen duurkoop worden. De uit te besteden diensten moeten daarom wel goed worden ingekocht. Ook moet de uitvoering goed worden bewaakt tot na de oplevering: zonder kader geen helder toezicht. Vanuit het groene vlak worden de kaders voor het uitbesteden van vastgoeddiensten geformuleerd en doorvertaald naar activiteiten richting het lichtblauwe vlak. In figuur 9-5 is daarbij uitgegaan van de veronderstelling dat uitvoerenden ook meewerken bij het opzetten van meerjarenbeheerplannen (zie hoofdstuk 7) en een bijdrage leveren aan (her)ontwikkelingsplannen (zie hoofdstuk 8). De drie driehoeken in witte stippellijnen verbeelden niet alleen de opdrachtverlening vanuit het beleidsvlak, maar ook het toezicht. Daarom lopen de punten van deze drie driehoeken door in het uitvoeringsvlak/operationeel niveau. Gaat het om toezicht op (her)ontwikkelingsprojecten, zie dan het boek Vastgoedontwikkeling. Gaat het om vastgoedbeheertaken, dan is het meten van de huisvestingssatisfactie het geëigende instrument om te weten te komen of naar de mening van de huurder/gebruiker juist wordt gehandeld (zie eerder in dit hoofdstuk), en dient een audit om vanuit het perspectief van de opdrachtgever na te gaan of geleverd is volgens opdracht in termen van kwaliteit ( service en stoffelijke levering), tijd en geld.

Na aanbesteding volgt de uitvoering

De opzichter gaat de 320 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERATIONEEL NIVEAU 9.3. 10 uitvoering van het werk begeleiden. Na aanbesteding volgt de uitvoering. De opzichter heeft als belangrijkste taak: de uitvoering van het werk controleren, waarbij het bestek als uitgangspunt dient. Daarnaast kan hij de volgende taken hebben: plaats van de onderhoudswerken nader bedrijfsruimte te huur in groningen bepalen; meer- en minderwerk (verrekenbare hoeveelheden) bewaken; stelposten bewaken; tijdsplanning bewaken; – oplevering met de aannemer controleren en aftekenen; opmerkingen over (niet in de projectregels opgenomen) gebreken per object samenvatten ( opzichtersdagboek). 9.3.10 De oplevering De laatste stap bij het gereedkomen van het werk heeft betrekking op de oplevering. Over de oplevering van het werk kan worden gesproken indien de aannemer het project waaraan hij werkzaamheden heeft verricht ter goedkeuring geeft aan de directie. De oplevering is te onderscheiden in een aantal opeenvolgende stappen: 1. de aannemer meldt aan de directie dat het werk is voltooid; 2. de bouwdirectie spreekt met de aannemer af wanneer de oplevering zal plaatsvinden en indien gewenst kan eerst een vooroplevering bedrijfsruimte huren in leeuwarden plaatsvinden; 3. het object of de gebouwen worden in zijn (hun) geheel of per onderdeel opgeleverd door de bouwdirectie en de aannemer. Hierbij kan of de huurder en verhuurder aanwezig zijn of de vertegenwoordiger van beide partijen; 4. de directie geeft aan de aannemer opdracht de gebreken en/of tekortkomingen zoals die op de opleveringsstaat staan te verhelpen; 5. de aannemer verhelpt de gebreken en/of tekortkomingen vóór een vooraf overeengekomen datum; 6. de directie keurt kantoorruimte huren in amsterdam de gebouwen. Indien het werk goed is uitgevoerd en de directie spreekt hierover haar goedkeuring uit, kan men het gebouw of object als opgeleverd beschouwen; 7. binnen de in het bestek vermelde onderhoudstermijn (indien deze is overeengekomen) kunnen de huurder en de verhuurder of opdrachtgever bedrijfsruimte te huur op schiphol klachten melden die voor rekening zijn van de aannemer; 8. de aannemer verhelpt de klachten die voor zijn rekening zijn; 9. de bouwdirectie keurt de gebouwen of objecten voor de tweede keer; 1 0. nadat het gehele object of de gebouwen voor de tweede keer zijn goedgekeurd, wordt hiervan een proces-verbaal van oplevering gemaakt en ondertekend. De garanties zijn altijd een moeilijk punt, omdat veel onderdelen slechts hersteld worden en/of slechts gedeeltelijk worden vervangen. Dit punt wordt dan ook van tevoren in het bestek geregeld.

Klachtenonderhoud

Klachtenonderhoud omvat de navolgende werkzaamheden: aannemen van de klacht, de vastgoedbeheerder inspecteert eventueel zelf alvorens actie te ondernemen; doormelden van de klacht aan uitvoerend bedrijf en aan klager aangeven wat er gaat gebeuren; 306 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERATIONEEL NIVEAU 9.2 – nadat de klacht is verholpen volgt opleveringinspectie door vastgoedbeheerder en terugmelding naar klager; – analyse van klachten naar de duur van afhandeling, kosten, kwaliteit en opstelling van uitvoerende bedrijven. Planmatig onderhoud omvat de navolgende werkzaamheden: ophalen van jaarplan uit goedgekeurd meerjarenplan; – formeren projectteam (hoofdstuk 9.3. 1 ); samenstellen van werkcluster (hoofdstuk 9.3.2). Een werkcluster bestaat uit een verzameling van afzonderlijke onderhoudsactiviteiten die de vastgoedbeheerder als een werk bedrijfsruimte te huur in groningen wil aanbesteden; opstellen concept uitvoeringsplanning voor het bepalen of de organisatie het geheel kan behappen; werkvoorbereiding: opstellen van bestek (hoofdstuk 9.3.3 ), begroting (hoofdstuk 9.3.4) en de planning; – selectie van aannemers, aanbesteding, geven van aanwijzingen aan inschrijvers, beoordelen van offertes, prijs en contractvorming (hoofdstuk 9.3.5), gevolgd door gunning van het werk (hoofdstuk 9.3.6); – controle op de voortgang van de uitvoering op bedrijfsruimte huren in leeuwarden kwaliteit, is er gewerkt volgens planning en naar kosten, met name wat betreft meer- en minderwerk (hoofdstuk 9.3.7); – informeren van de huurders over voorgenomen onderhoudswerkzaamheden; – oplevering van het werk, eindcontrole door het uitvoeren van een inspectie en na goedkeuring de facturen aftekenen voor betaalbaarheidstelling (hoofdstuk 9.3 ); – evaluatie: – evaluatie op kwaliteit van uitvoerende bedrijven; – nacalculatie, vergelijking van de oorspronkelijke jaarbegroting met wat uiteindelijk is betaald. Nacalculatiegegevens doorvoeren in het onderhoudsmaatregelenbestand als onderdeel van het kennismanagement. Mutatieonderhoud omvat de navolgende werkzaamheden: – inspecteren van vrijkomende kantoorruimte huren in amsterdam ruimten of gebouwen. Maken van een proces-verbaal waarin de activiteiten vermeld staan die de huurder moet uitvoeren om het gehuurde volgens huurcontract aan de verhuurder op te leveren (voorinspectie) ; – eindinspectie bedrijfsruimte te huur op schiphol na uitvoering van de werkzaamheden door de huurder, verslaglegging door middel van schriftelijke rapportage; – overeenkomen van een uiterste vertrekdatum van de huurder; – vertrekdatum communiceren met de administratie in verband met te verrekenen voorschotten, de borgsom, eventuele huurachterstanden, enz.

Het ( technisch) beleid

Vastgoedbeheer Vastgoedbeheer omvat het totaal aan activiteiten gericht op het uitvoeren van het (technisch) beleid. Het ( technisch) beleid is gefocust op de efficiënte instandhouding van het vastgoed op het gewenste kwaliteitsniveau (conform het Programma van Eisen voor Instandhouding). De vastgoedbeheerder kan bij de uitvoering van het technisch beleid kiezen om het vastgoedbezit op klacht of preventief of een mix daarvan te onderhouden. Bij vastgoedmanagementbedrijven (makelaars) wordt vastgoedbeheer ingevuld door technisch beheer of de afdeling vastgoedmanagement, bij sociale woningbeheerders door de afdeling vastgoed of technische dienst, bij bedrijfshuisvesting door de afdeling facility management, vastgoed- of gebouwbeheer of technische dienst. In hoofdstuk 9.2 tot en met hoofdstuk 9.4 is vastgoedbeheer nader beschreven. Financieel en administratief beheer Het administratief en financieel beheer omvat alle activiteiten die zijn gericht op het doelmatig en verantwoord beheren van de geldstromen en het doelmatig vastleggen van alle relevante gegevens met betrekking tot het exploiteren van bedrijfsruimte te huur in groningen vastgoed (zie hoofdstuk 9.5). 9. 1 Relatiebeheer De werkzaamheden van de relatiebeheerder zijn gericht op blijvende tevredenheid van de klanten van het vastgoedbedrij f, de huurders en kopers van vastgoed. Om het rendement bedrijfsruimte huren in leeuwarden te maximaliseren zal het accent sterk gericht zijn op ‘het behouden van de zittende huurder’. Het vinden van nieuwe huurders, met name voor kantoorgebouwen is vooral na 2002 tot op heden erg moeilijk en blijkt vaak erg kostbaar te zijn, met alle 292 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/ OPERATIONEEL NIVEAU 9. 1.1 gevolgen van dien voor het rendement. Extra kosten die worden gemaakt voor het aantrekken van nieuwe huurders zitten in de promotionele activiteiten, het verlagen van de huurprijzen, het geven van huurvrije perioden, het dragen van de kosten van de inrichting van het kantoor door de verhuurder, enz. De relatiebeheerder is belast met alle diensten en leveringen die een direct gevolg zijn van het hebben en exploiteren van onroerende goederen. Onderstaand worden enkele begrippen nader gedefinieerd: – het begrip ‘onroerende goederen’ vraagt nog om verduidelijking. Wat zijn kantoorruimte huren in amsterdam onroerende goederen? Als voorbeeld: de makelaar/beheerder heeft ‘onroerend goed’ in de verkoop, terwijl in de akte bij de notaris hetzelfde wordt aangeduid met de juridische term ‘onroerende zaak’. Dat betreft de grond, het gebouw, de aanwezige infrastructuur (op en in de grond) en de op die grond aanwezige gebouwen; onroerend betekent ‘aard en nagelvast’; dat wil zeggen dat de voorwerpen niet verplaatsbaar zijn; het begrip ‘vastgoed’ is een andere dan ‘onroerend goed’ of ‘onroerende zaak’. Vastgoed betreft de gebouwen of, in juridische termen de opstal met de eronder gelegen grond. Dus zonder de aanwezige infrastructuur. De vastgoedbeheerder draagt het bedrijfsruimte te huur op schiphol beheer van óf alleen het gebouw óf het gebouw en daarbij behorende terreinen. Deze terreinen zijn weer te splitsen in terreinen welke geheel of in gedeelten aan de huurders worden toegewezen en terreinen voor gezamenlijk gebruik. Het laatstgenoemde ten behoeve van bijvoorbeeld parkeerruimten en de infrastructuur, om vanaf de openbare weg de parkeerplaatsen of de in verhuur uitgegeven gebouwen en terreinen te kunnen bereiken.

De impairment-toets

De realiseerbare waarde is de hoogte van de directe opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Op basis van deze impairment-toets wordt een eventueel boekwaardeprobleem zichtbaar. Deze lagere waarde moet dan in de jaarrekening als verlies worden genomen. De keuze om vastgoed tegen historische kostprijs te waarderen betekent automatisch dat regelmatig een impairment-toets moet plaatsvinden. Korte toelichting van de hiervoor gebruikte definities: – historische kostprijs: verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs; – actuele waarde: vervangingswaarde, bedrijfswaarde of opbrengstwaarde; – bedrijfswaarde: het bedrag dat resulteert als constante waarde van de nettokasstromen inclusief de restwaarde. Dit wordt ook wel de indirecte opbrengstwaarde of value of use genoemd. Zie hoofdstuk 7.5.1 voor de berekeningsmethode Discounted Cashflows (DCF). Het berekenen van de bedrijfswaarde is niet eenvoudig. Ziekenhuizen worstelen bijvoorbeeld in de jaarverslaggeving altijd met hun vastgoed en de bedrijfswaardetoets houdt de gemoederen bezig sinds de invoering van de WTZi. Voorheen werden kapitaalslasten bedrijfsruimte te huur in groningen afzonderlijk bekostigd en was geen sprake van boekwaarderisico’s. Nu is het zaak om de kapitaalslasten terug te verdienen uit de integrale tarieven voor de Diagnose Behandeling Combinaties (DBC’s). De integrale tarieven gelden nog niet voor alle zorgproducten, de tarieven staan nog niet vast en ook de compensatie voor de bekostigingswijziging op grond van de hardheidsclausule van de Zorgautoriteit is nog bedrijfsruimte huren in leeuwarden onduidelijk. Mede daarom is soms onzeker of de boekwaarde kan worden terugverdiend. Het is echter wel mogelijk enig gevoel van richting te ontwikkelen. Als de realiseerbare waarde lager is dan de boekwaarde, dan zou een duurzame waardevermindering moeten worden geboekt. Het is belangrijk om tijdig inzicht te krijgen in deze problematiek 7.5.3 Beschikbaar versus benodigd budget Het meerjarenbeheerplan wordt op rendement getoetst. Op basis van het toetsingsresultaat kunnen besluiten worden genomen ten aanzien van de haalbaarheid van het kantoorruimte huren in amsterdam meerjarenbeheerplan. Voldoet het meerjarenbeheerplan niet aan de rendementsdoelstelling dan zal bijsturing moeten plaatsvinden. In kwalitatieve en kwantitatieve zin zullen de eisen zoals verwoord in het Programma van Eisen voor Instandhouding (PvE-1) op basis waarvan het meerjarenbeheerplan is opgesteld naar beneden moeten worden bijgesteld. Indien het geprognostiseerde rendement hoger is dan minimaal gewenst kunnen de eisen worden opgeschroefd. Dit bedrijfsruimte te huur op schiphol proces is in figuur 7-27 weergegeven. Voldoet het meerjarenbeheerplan aan de rendementseis, dan is hiermee het taakstellende budget voor uitvoering bepaald. Het zal geen nadere toelichting behoeven wanneer gesteld wordt dat de exploitatierisico’s toenemen op het moment dat de kwaliteit naar beneden wordt bijgesteld. Risico’s moeten worden ingeschat naar het risico-effect 270 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.5.3 en risicogevolg. Voor het inschatten van het risico wordt voor het onderhoud van vastgoed gebruik gemaakt van risico-inventarisatiematrix. Uit die risico-inventarisatiematrix is de risico-inventarisatie (RI) af te lezen met daaraan gekoppeld de onderhoudsprioriteit (PR); zie hiervoor ook Risico-inventarisatie in hoofdstuk 7.3.3.