De residuele grondwaarde

Afgezien van de afspraken die we maken stellen we wel wat zaken voorop: – We berekenen eerst de residuele grondwaarde bij oplevering; – Indien over de periode tussen uitgifte en oplevering rente over de grond moet worden betaald, dan verminderen we de residuele grondwaarde bij oplevering flexplek huren groningen met die kosten en krijgen zo de residuele grondwaarde bij start bouw. Hoe gevoelig de residuele grondwaarde methodiek is voor aannamen en afspraken laten we zien in figuur 5.3. We berekenen de residuele grondwaarde bij oplevering en bij start bouw van een huurobject. Voor de indexering en de berekening van de rente flexplek huren leeuwarden (de eindwaarde berekening) passen we dezelfde principes toe als beschreven in hoofdstuk 4 bij de eenvoudige stichtingskostenberekening. De gegevens van ons object zijn: het BVO is 1 .000, de vormfactor 0,8. De huur op prijspeil is 180 per vierkante meter VVO. Het BAR is 7, 5%. De voorbereidingstijd is 12 maanden, de bouwperiode 24 maanden. De huurindex is 2, 5% per jaar, kosten stijgen flexplek huren amsterdam met een index van 2,0% per jaar. De bouwkosten zijn 900 per vierkante meter BVO, bijkomende kosten bedragen 18% van de bouwkosten. De rente op bouwkosten en grond is 6,0% per jaar. + Waarde object  FIGUUR 5.3: BEREKENING RESIDUELE GRONDWAARDE BIJ VERSCHILLENDE AANNAMEN AK HOOFDSTUK 5 – GRONDEXPLOITATIE 119 De algemene kosten (AK) bedragen 5,0% . Winst en risico is gesteld op 10% van flexplek huren schiphol de netto opbrengsten. Alle bedragen zijn exclusief BTW en prijspeil heden. In de eerste kolom wordt de AK berekend over een grondslag van bouwkosten en bijkomende kosten, in de tweede kolom rekenen we AK over de bouwkosten plus bijkomende kosten plus de grond. In de derde kolom tenslotte berekenen we de AK over de netto omzet, de waarde van het object. Het percentage AK is in alle berekeningen hetzelfde (5,0% ). Omdat de grondslag varieert is het bedrag aan AK verschillend en dit leidt tot verschillende residuele grondwaarden. Bij residuele berekeningen die als grondslag dienen voor contractvorming moeten nauwkeurige afspraken gemaakt worden over de methodiek, de grondslagen, de parameters en definities.

Rekentechnisch gezien

Rekentechnisch gezien kenmerkt zich deze fase vooral door het bewaken van opgestelde gedetailleerde budgetten en planningen. De in dit boek beschreven rekenmethodieken richten zich vooral op de eerdere twee fasen maar kunnen net zo goed toegepast worden in het detailniveau dat in deze fase noodzakelijk is. Ook komt het voor dat in de realisatiefase mogelijkheden tot bijsturen zijn ingebouwd in de vorm van opties zoals een optie tot uitstel, een optie tot (gedeeltelijk) stoppen of een optie om het programma aan te passen. Het waarderen van dergelijke opties is dan een belangrijke onderlegger voor het nemen van beslissingen tijdens dit proces. De berekening van de waarde van opties komt in hoofdlijnen aan de orde in hoofdstuk 6 van dit boek. De exploitatiefase Deze fase hebben wij uitgebreid behandeld in het vorige hoofdstuk. Veelal heeft in deze fase al overdracht van het vastgoed plaatsgevonden en is de rol van de projectontwikkelaar uitgespeeld. Gedurende die goedkoop kantoor huren groningen periode kunnen voor de ontwikkelaar echter wel verplichtingen bestaan zoals huurgaranties of garanties op de bouwtechnische staat. In Nederland is het, in tegenstelling tot de Angelsaksische markt, niet gebruikelijk dat de ontwikkelaar het gebouw zelf in exploitatie neemt maar het komt, al dan niet tijdelijk, wel voor. Het kan goedkoop kantoor huren leeuwarden zijn dat een ontwikkelaar het vastgoed overdraagt aan de beleggingstak van zijn bedrijf. Dat is in onze optiek niet anders dan een overdracht aan een externe belegger. Tenslotte komt het ook voor dat een ontwikkelaar in het kader van (publiek)-private samenwerkingsverbanden langdurige verplichten en/of rechten heeft. Een geïntegreerd contract voor een gebouw of gebied (DBFMO) heeft mogelijk tot gevolg dat een ontwikkelaar ook verantwoordelijk is voor het beheer van een gebouw of gebied. Projectontwikkeling kan zich uitstrekken over alle fasen van het vastgoedontwikkelingsproces: als een projectontwikkelaar de grond bouwrijp maakt, dan treedt hij op goedkoop kantoor huren amsterdam in de rol van grondexploitant. Neemt een ontwikkelaar een object (tijdelijk) in exploitatie, dan treedt hij op in de rol van belegger. 94 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN In dit hoofdstuk bakenen we de rol van de projectontwikkelaar af tot de rol van vastgoedontwikkelaar. Het proces begint met de interne of externe inkoop van bouwrijpe grond en eindigt als het vastgoed goedkoop kantoor huren schiphol volledig verkocht is aan een particulier of belegger. Treedt een projectontwikkelaar ook in de andere rollen op dan gelden voor hem dezelfde principes als beschreven in hoofdstuk 3 voor vastgoedexploitatie en in hoofdstuk 5 voor grondexploitatie. Kosten die in de voorbereiding van de vastgoedontwikkeling worden gemaakt worden in opslagen als AK verrekend op het moment van afname van de bouwrijpe grond. De start bouw valt samen met dit moment. Deze theoretische afbakening is nodig om onze benaderingen en berekeningen zuiver te houden.

De volatiliteit

De volatiliteit de in jaarrendementen komt voornamelijk voor rekening van het indirect HOOFDSTUK 3 – VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN 75 rendement, de waardegroei. Directe rendementen zijn relatief stabiel, maar nemen na een jaar van excessieve waardegroei af omdat het direct rendement over een hogere basis wordt berekend. Woningen hebben gemiddeld het laagste directe rendement: 4,8%, het hoogste gemiddelde directe rendement halen bedrijfsruimten: 8,6%. Kantoren en winkels zitten daar tussen in met gemiddeld circa 7,5 %. Het lage directe rendement klopt met de aanname die we eerder over het BAR opnamen: een laag BAR veronderstelt dat we veel rendement uit de waardegroei moet halen. Op dezelfde manier impliceert het hoge directe rendement van goedkoop kantoor huren groningen bedrijfsruimten een hoger BAR. Direct Indirect TRR FIGUUR 3.15: GEMIDDELDE DIRECTE EN INDIRECTE RENDEMENTEN PERIODE 1 995-2008, BRON ROZ-IPD Nominaal versus reëel rendement Vastgoedberekeningen zijn veelal gebaseerd op nominale kasstromen en nominale rendementen. Dat betekent dat de factor geldontwaarding als gevolg van inflatie onderdeel uitmaakt van kasstromen en de berekende of geëiste rendementen. Een alternatief is reëel rekenen. Dat betekent dat we alle kasstromen moeten corrigeren goedkoop kantoor huren leeuwarden met de (gemiddelde) inflatie en we rekenen met reële rendementen. Dat kan ingewikkeld zijn. Berekende nominale rendementen (rN) kunnen we, gegeven een gemiddelde inflatie van i, eenvoudig terugrekenen tot reële rendementen (rR) door gebruik te maken van de vergelijking: l+rN r =—1 R l+ i Uit de vergelijking is af te leiden dat het reële rendement gelijk is aan nul als de nominale rente gelijk is aan de inflatie. Is de nominale rente hoger dan de inflatie, dan wordt naast de geldontwaarding (een van de elementen van de rente) ook nog een extra rendement goedkoop kantoor huren amsterdam gemaakt. Is de nominale rente lager dan de inflatie dan maken we een negatief reëel rendement. 76 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN 3.18 De waardecurve van een belegging We kunnen de tussentijdse waarde van een belegging, de DCF-waarde, berekenen door gebruik te maken van de vergelijking in het hoofdstuk over financiële rekenkunde. De resulterende DCF-waardecurve is, net als bij de DCF waardering, het uitvloeisel van onze eigen perceptie van de goedkoop kantoor huren schiphol toekomstige kasstromen en de rendementeis (r) die wij kiezen of de berekende IRR van de belegging. De DCF-waardecurve gebruiken we om onze aannamen te toetsen zoals de geïmpliceerde waardeontwikkeling en de geïmpliceerde ontwikkeling van het BAR. We kunnen ook de tussentijdse waarden vergelijken met voorziene marktwaarden en zo mogelijkheden tot verkoop bezien.

Sg geïndexeerde grondwaarde

In dit geval rest na 30 jaar alleen de met sg geïndexeerde grondwaarde. Deze methode veronderstelt dat huidige grondwaarde en opstalwaarde bekend zijn. Een gevoelige aanname bij deze methode is de parameter sg: de te verwachten stijging van de grondwaarde. Daarnaast moeten we de gevonden grondwaarde mogelijk nog verminderen met de kosten goedkoop kantoor huren groningen van sloop en bouwrijp maken. Berekening restwaarde: de waardeontwikkelingsmethode Deze methode passen we toe als een object in de loop der tijd zijn waarde behoudt of de waarde zal stijgen of eventueel zal dalen. Deze methode goedkoop kantoor huren leeuwarden passen we vooral toe bij huurwoningen. Als restwaarde voor huurwoningen nemen we de marktwaarde: de waarde die de woning heeft als deze verkocht wordt. In de volgende vergelijking is de restwaarde (RWr) een functie van de huidige vrij op naam waarde (Wo) en een index voor de waardestijging (i). Ook hier corrigeren we de gevonden restwaarde met de transactiekosten (kopers kosten kk). Bij huurwoningen is Wo veelal de huidige VON-prijs. Berekening restwaarde: de huidige goedkoop kantoor huren amsterdam waarde methode Bij deze methode beschouwen we de huidige waarde k.k. per vierkante meter BVO (HW) van een vergelijkbaar object dat echter op het moment van beschouwing al een leeftijd heeft van t jaar. Die waarde nemen we als de restwaarde van het te waarderen object op dit moment en corrigeren die met een index (i). Het object waarvan we de restwaarde willen bepalen heeft een goedkoop kantoor huren schiphol oppervlak (BVO). De volgende vergelijking is de vergelijking voor de berekening van de restwaarde. RV\{ =HW.BVO.(I+ i)1 HOOFDSTUK 3 – VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN 59 Een getallenvoorbeeld kan deze methode verhelderen. Stel: we willen de restwaarde over 20 jaar bepalen. We vinden een vergelijkbaar object dat op dit moment 20 jaar oud is maar wel met andere afmetingen. We stellen vast dat de waarde per vierkante meter BVO van dit object 1 .000 is. Ons eigen object heeft een BVO van 5.000. De inflatie stellen we op 2,0% per jaar. We vinden de restwaarde van ons object door de getallen in de vergelijking in te voeren. R =HW.BVO.(l+ i)t :::::> RW20= l .OOOx5 .000x(l ,02)2°  7.430.000

De vergelijking voor de kritische termijn (KT)

De vergelijking voor de kritische termijn (KT) uitgedrukt in maanden is: KT = 12 1î – rd rk – rd Hierbij staat ri voor de rente op langlopend vermogen, rk voor de rente op kortlopende vermogen en rd voor de rente op deposito, anders gezegd de creditrente op positieve saldo’s. Stel dat de rente op kort geld (rk) 7% is, de rente op lang geld (ri) 5% en de creditrente (rd) 3% dan is de kritische termijn gelijk aan 6 maanden. 2.11 Terugverdienperiode Voor de goedkoop kantoor huren groningen beoordeling van het risico van een investering is het ook van belang te weten hoe lang het duurt tot de investering is terugverdiend. In het algemeen geldt: hoe eerder hoe beter. Hiervoor kan de terugverdienperiode (TVP) of pay-out dan wel pay-back period worden berekend. De terugverdienperiode is de tijdsduur, waarbinnen het bedrag van de investering is terugverdiend uit de netto opbrengsten van de investering. Er zijn twee berekeningsmogelijkheden afhankelijk van de definitie van de netto opbrengsten. De ene definitie gaat uit van de niet contant gemaakte netto kasstromen en de andere gaat uit van de contant gemaakte netto kasstromen. De goedkoop kantoor huren leeuwarden terugverdienperiode TVP is de periode waarvoor geldt dat de (contante waarde van) de netto kasstromen gelijk is aan (de contante waarde) van de investeringen zoals uitgedrukt in de eerstgenoemde vergelijking voor contante waarden en in de tweede vergelijking voor niet contante waarden. TVP CF CV\{nvesteringen = L -(l 1 ) t t=I + r TVP CW;nvesteringen = L CFt t=I Het Netto Aanvangsrendement goedkoop kantoor huren amsterdam (het quotiënt van de netto opbrengsten en de investeringen, NAR, zie hoofdstuk 3) is in feite een uitspraak over de terugverdienperiode. Een NAR van 10% impliceert een terugverdienperiode van 10 jaar voor een niet contant gemaakte nominaal gelijkblijvende kasstroom. 2.12 Verhoudingsgetallen, ratio’s . Veel berekeningen in vastgoed zijn gebaseerd op de verhouding tussen goedkoop kantoor huren schiphol twee getallen. Dergelijke verhoudingsgetallen zijn bijvoorbeeld het Bruto Aanvangsrendement (BAR), de bruto winstmarge en de grondquote. Deze verhoudingsgetallen komen in de volgende hoofdstukken uitvoeriger aan de orde. Verhoudingsgetallen worden, net als in de financiële wereld, gebruikt om verschillende projecten (of bedrijven) vergelijkbaar te maken. In de financiële wereld is bijvoorbeeld de koers/winst verhouding een belangrijke indicator. Vooruitlopend op de komende hoofdstukken geven we hier de, vereenvoudigde, vergelijkingen voor het BAR, de winstmarge en de grondquote.

Vastgoedprojecten hebben een lange voorbereidingstijd

Vastgoedprojecten hebben een lange voorbereidingstijd en een lange gebruiksduur. In vastgoedrekenen is tijd daarom een belangrijke factor. Als tweede factor zijn de kasstromen van belang. Kasstromen zijn werkelijke geldstromen in de vorm van investeringen, inkomsten, uitgaven en desinvesteringen. Investeringen gaan gepaard met de derde factor: rente. Zoals de huur de prijs is voor het beschikbaar stellen van huisvesting, zo is rente de prijs voor het beschikbaar stellen van geld. Als dat geld voor langere tijd beschikbaar wordt gesteld is dat geld onderhevig aan geldontwaarding en kan het niet worden gebruikt voor andere doeleinden. Daarnaast loopt de geldverstrekker risico dat hij het geld geheel of gedeeltelijk verliest. Bij het vaststellen van de rente wordt met deze zaken impliciet rekening gehouden. En omdat deze zaken van situatie tot situatie verschillen, verschillen de renteniveaus ook van situatie tot situatie. Bij de bepaling van de rente zal daarom in de meeste gevallen rekening worden gehouden met een vergoeding voor de HOOFDSTUK 2 – FINANCIËLE EN VASTGOEDREKENKUNDE 23 inflatie, de duur van beschikbaarstelling en het goedkoop kantoor huren groningen risico. De duur van beschikbaarstelling van het geld is van belang voor de tijdswaarde van geld. De tijdswaarde komt voort uit het feit dat een investeerder de voorkeur geeft aan het ontvangen van een bepaald bedrag nu boven het ontvangen van hetzelfde bedrag in de toekomst. De risicovrije rentevoet is de vergoeding voor inflatie en tijdsvoorkeur. Voor de risicovrije rentevoet wordt meestal goedkoop kantoor huren leeuwarden de rente op een ‘goudgerande’ risicovrije lening genomen zoals een staatslening. Een derde component van de rente is een compensatie voor risico: de mogelijkheid dat een investering niet rendeert zoals verwacht. Vastgoedrekenkunde heeft mede tot doel verschillende kasstromen tot vergelijkbare grootheden terug te brengen door te corrigeren voor tijd en rente om zo of (investerings)beslissingen financieel te kunnen onderbouwen of de financiële consequenties van goedkoop kantoor huren amsterdam beslissingen inzichtelijk te maken en te waarderen. Daarnaast zijn vastgoedberekeningen vaak gebaseerd op financiële ratio’s, verhoudingsgetallen. Voorbeelden van dergelijk ratio’s zijn het Bruto Aanvangsrendement (BAR) en de Return On Investment (ROI). Ratio’s worden gebruikt om binnen de diversiteit van vastgoed goedkoop kantoor huren schiphol (geen gebouw is hetzelfde) toch vergelijkingen op basis van vergelijkbare getallen te kunnen maken. In dit hoofdstuk wordt de kern van financiële- en vastgoedrekenkunde uiteengezet. Als we begrippen introduceren zullen we naast de Nederlandse ook zoveel mogelijk de Engelse termen en afkortingen noemen.

MeerfarenPlanning (MJP)

MeerfarenPlanning (MJP) In de MJP-module worden alle initiële en – eventueel – vervolguitgaven vastgelegd, die betrekking hebben op het te realiseren project. Er kan onderscheid worden gemaakt naar de wijze van financiering, bedrijf, kostenplaats, urgentie, enz. De MJP-module geeft het planteam een duidelijk overzicht over alle geprognosticeerde uitgaven, voortkomend uit het te realiseren project. Naarmate het project zich verder ontwikkelt is het mogelijk steeds gedetailleerder te calculeren, zonder dat eerder gebruikte informatie verloren gaat. Op elk tijdstip is het mogelijk een kostenanalyse (plananalyse) uit te voeren. Financiële MeerjarenPrognose (FMP) Voor het maken van een exploitatieprognose gebruikt men de module FMP. Voor het maken van een keus uit meerdere (her)ontwikkelingsscenario’s is het absoluut noodzakelijk om de financiële consequenties voor de langere termijn in beeld te brengen. Daarin zijn inbegrepen het maken van exploitatieprognoses, verlies- en winstrekeningen, balansen, overzicht van goedkoop kantoor huren groningen kengetallen, staat van inkomsten en uitgaven en liquiditeitsprognoses. Procesbewaking Jaarplan (PJP) Om met name omvangrijke (her)ontwikkelingswerken gedurende de bouwvoorbereiding en de uitvoering op kosten, tijd en kwaliteit te kunnen beheersen, is het noodzakelijk tussentijds de voortgang van het werk goedkoop kantoor huren leeuwarden te bewaken. Met de PJP-module kunnen budgetoverzichten, financieringsoverzichten en planningsoverzichten worden gegenereerd. Ook biedt deze module hulp bij de kostenbewaking en is er de mogelijkheid tot nacalculatie. Kennismanagement: !BV-bronbestand Het IBV-bronbestand is een database in het goedkoop kantoor huren amsterdam softwareprogramma IBV, die voortdurend wordt aangevuld met praktijkervaring en het beheer van vastgoed, onderzoek en opleiding mede ondersteunt. Het resultaat is een actueel expertsysteem dat PVM in staat stelt tot datamining en kennismanagement. Opzet en achtergronden Het IBV-bronbestand is een databestand. Hier vindt de vastgoedmanager een bibliotheek aan gegevens, die hem ondersteunen en in staat stellen tot het opbouwen en onderhouden van vastgoedinformatie die essentieel is voor de besluitvorming. Door dit bronbestand is de vastgoedmanager in staat goedkoop kantoor huren schiphol sneller betere vastgoedinformatie te genereren. De bestanden worden regelmatig aan de IBV-gebruikers voorgelegd om de praktijkwaarde te vergroten. Het is mogelijk de bestanden geautomatiseerd – deels of geheel – in de eigen bestanden van het softwareprogramma IBV op te nemen, waarbij rekening wordt gehouden met het reeds bestaande bronbestand.

Methode voor projectmanagement

Literatuur A. van den Akker, Prince2, methode voor projectmanagement, 2006 I. Ansoff en E. McDonnell, Implanting Strategie Management, 1 990 C.A.J. van Beukering, Post-HTO-cursus Vastgoedmanagement, Syllabus Bedrijfshuisvesting, Partners in Vastgoed Management ( PVM) Eindhoven, 2004 C.A.J. van Beukering, Post-HTO-cursus Vastgoedmanagement, Syllabus Strategisch vastgoedmanagement, Partners in Vastgoed Management (PVM) Eindhoven, 20 10 C.A.J. van Beukering, Post-HTO-cursus Vastgoedmanagement, Syllabus Tactisch vastgoedmanagement, Partners in Vastgoed Management (PVM) Eindhoven, 20 10 C.A.J. van Beukering, Vastgoedontwikkeling. Het beste vastgoed realiseren, Sdu, 2008 C.A.J. van Beukering, M.M.H.M. Donkers en G. Hieminga, Post-HTO-cursus Vastgoedmanagement, Syllabus Nationale vastgoedmarkt, Partners in Vastgoed goedkoop kantoor huren groningen Management ( PVM) Eindhoven, 20 10 C.A.J. van Beukering, M.M.H.M. Donkers en F. Oevering, Vastgoed, Markt en Ruimte, Sdu, te verschijnen in 20 10 C.A.J. van Beukering e n G . Hieminga, Post-HTO-cursus Vastgoedmanagement, Syllabus Financiële aspecten van vastgoed, Partners in Vastgoed Management ( PVM) Eindhoven, 2010 C.A.J. van Beukering e n J . Huijzer, Post-HTO-cursus Vastgoedmanagement, Syllabus goedkoop kantoor huren leeuwarden Operationeel vastgoedmanagement, Partners in Vastgoed Management (PVM) Eindhoven, 2006 C.A.J. van Beukering en B. van Rijn, Syllabus Risico en rendement met betrekking tot vastgoed, Partners in Vastgoed Management ( PVM) Eindhoven, 2008 C.A.J. van Beukering en H. Tempelmans Plat, ‘Dynamisch onderhoud plannen met kengetallen’, Misset Bouw, Beheer en Onderhoud, nr. 224, december 1 993 H. Boissevain, Bouwen aan rendement. Vastgoed binnen de beleggingsportefeuille, Het Financieele Dagblad, 2002 P. de Chauvigny de Blot, Business spiritualiteit, 2008 G. Dewulf, P.J.J.M. Krumm en H. de Jonge, Successful Corporate Real Estate Strategies, Arko Publishers, 2000 P. Dogge, Van woningverhuurder naar Aanbieder van Woongenot, Bouwstenen nr. 71, TU Eindhoven, 2002 A. van Driel, Rendementsoptimalisatie goedkoop kantoor huren amsterdam door dynamisch vastgoedmanagement, 1 998 H. Ferwerda, R. Staring en E. de Vries Robbé, Malafide praktijken in de vastgoedsector, een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak, 2007 W. ten Haaf, Denken in goedkoop kantoor huren schiphol Systemen en Processen, syllabus voor de Post-HTO-cursus Vastgoedmanagement, module 2, jaargang 2003-2004 (vastgoedmanagementmodel naar P.Ch.A. Maloteaux)

Het technische systeem

Technologie Het technische systeem dat vereist is voor de productie van de goederen en diensten in de organisatie bepaalt in belangrijke mate het ontwerp van die organisatie (Mintzberg, 2001, p. 1 34). Van de zestien ontwerphypothesen in de theorie van Mintzberg hebben er drie – hypothesen 6, 7 en 8 – betrekking op het technische systeem: 1. hoe meer het technische systeem het proces bepaalt, des te bureaucratischer is de organisatie. Een sterk regulerend technisch systeem leidt ertoe dat de taken van mensen worden opgesplitst in eenvoudige gespecialiseerde taken zonder veel handelingsvrijheid. Lees: de lopende band dicteert alles. Hierdoor wordt het uitvoerende werk meer routinematig en voorspelbaar, zodat het makkelijker goedkoop kantoor huren groningen kan worden gespecialiseerd en geformaliseerd. De technische processen bepalen voor een groot deel de structuur van het bedrijfsgebouw; 2. hoe complexer het technische systeem, des te meer structuur. Als het technische systeem moeilijk te begrijpen is leidt dit tot een grotere ondersteunende staf, meer professioneel goedkoop kantoor huren leeuwarden werk en meer decentralisatie. En dit betekent kantoorruimte rondom het primaire proces; 3. volledige automatisering van het operationele proces leidt tot een organische structuur in plaats van een bureaucratische structuur. Chemische processen zijn vaak volledig geautomatiseerd. Het toezicht op deze processen vergt professionalisme. Mensen moeten de bevoegdheid hebben om bij goedkoop kantoor huren amsterdam een storing naar eigen inzicht direct in te kunnen grijpen. Dit laat zich niet in formele regels vastleggen. Mobach en Rogier wijzen hierbij op een theorie van Thompson om de relatie tussen technologie, de organisatievorm en het bedrijfsgebouw te beschrijven. Volgens die theorie zijn er drie typen afhankelijkheden tussen werkzaamheden in productieprocessen: 1. ‘pooled’ werkzaamheden goedkoop kantoor huren schiphol in het productieproces. De afdelingen A, B en C maken gebruik van dezelfde bronnen in de organisatie, maar werken onafhankelijk van elkaar; 2. ‘sequentia!’ staat voor volgordeafhankelijkheid. Afdeling A levert iets aan B die vervolgens iets aan C levert; 3. ‘reciprocal’. De output van afdeling A vormt de input voor afdeling B, terwijl een deel van de output van B ook een deel van de input van A levert. In de meest complexe organisaties zijn alle drie de typen aanwezig.

Ziekenhuis in het zuiden van het land

Ziekenhuis in het zuiden van het land: Functie: De besturing van het bedrijf gericht op de zorg voor de patiënt. De patiëntenzorg is de kern van het bestaan van het ziekenhuis. Productie: – 15.000 opnamen per jaar; – 6.000 dagopnamen per jaar; 50.000 nieuwe patiënten per jaar; – 240.000 polibezoekers per jaar. Belanghebbenden, interne relaties: 1. patiënten: – dagbehandeling; – behandeling langer dan een dag, opname. 2. medewerkers: – 85 specialisten; 367 1 1.2 50 arts-assistenten; 120 leidinggevenden; 1. 700 medewerkers. Belanghebbenden, externe relaties: 1. overheid: – Rijk, provincie en gemeenten. 2. gezondheidszorg: – ziekenhuizen; – verpleeghuizen; – verzorgingstehuizen; – huisartsen; thuiszorg; – ggd’s. 3. overige goedkoop kantoor huren groningen belanghebbenden: Arbodiensten; inspecties; zorgverzekeraars; bouwbedrijven; architecten; kunstenaars; officieren van justitie; – politie; – brandweer; – leveranciers; – advocaten; – organisatieadviseurs; – banken; – universiteiten; – enzovoort. DAF: VASTGOEDMANAGEMENT 6.000 medewerkers bouwen jaarlijks zo’n 25.000 bedrijfswagens per jaar. De afdeling Huisvesting is verantwoordelijk voor de zorg rond het vastgoed van DAF Trucks NV in Nederland en België. Ze draagt zorg voor het beheer en de instandhouding van het bestaande vastgoed en zorgt goedkoop kantoor huren leeuwarden voor de noodzakelijke uitbreidingen, aanpassingen en renovaties hiervan, al naar behoefte van het bedrijf ( Bron: www.daftrucks.com) De strategie van de organisatie ten aanzien van het primaire proces en de huisvesting vloeit voort uit de missie van de organisatie. Deze missie wordt vertaald in een strategie, die tot uiting komt in concrete doelen ten aanzien van het primaire proces en de huisvesting. De doelen zijn vaak ambitieus, gegeven de beschikbare middelen. Er zullen dan ook prioriteiten goedkoop kantoor huren amsterdam moeten worden gesteld, zowel ten aanzien van het primaire 368 H UISVESTINGSMANAGEM ENT 1 1 .2 proces als ten aanzien van de huisvesting. Wanneer doelen en prioriteiten vaststaan kunnen de kritische succesfactoren worden opgesteld. Deze zijn van essentieel belang voor het slagen van het huisvestingsmanagementbeleid: Gebruikersperspectief: – ruimtelijke factoren; – functionele factoren; – goedkoop kantoor huren schiphol esthetische factoren; – technische factoren. Interne randvoorwaarden: – financiële factoren zoals rendement en vastgoedwaardering; – beschikbaarheid. Externe randvoorwaarden: – wet- en regelgeving.