4e, Se en 12de voortgangsrapportage

4e, Se en 12de voortgangsrapportage Omschrijving: Balanced ScoreCard met betrekking tot huisvesting. Overzicht van de stand van het werk in relatie tot de jaarbegroting. In deze rapportage moet op het moment van meting aan bod komen: welke activiteiten zijn uitgevoerd? Welke activiteiten zijn in uitvoering? Welke activiteiten zijn in voorbereiding genomen tot uitvoering en kantoor huren in groningen welke activiteiten moeten worden opgepakt om in voorbereiding te nemen? Ook moet worden aangegeven hoe het staat met de werkplanning, en of het budget wordt overschreden. Ten slotte moet rapport worden uitgebracht over het verloop van klachten. Functie: Sturing en afleggen van verantwoording. jaarverslag bedrijfsruimte te huur in leeuwarden huisvesting Omschrijving: Financiële verantwoording door middel van: – verlies- en winstrekening; – staat van herkomst en besteding van middelen (kasstroomoverzicht); – balans; kengetallen; een toelichting op bovengenoemde stukken. Functie: Verantwoording (controle) en informatie over het gevoerde beleid. 351 10. 1.7 VASTGOEDMANAGEMENT 1 0.1. 7 Beleidsverificatie: de Balanced ScoreCard De Balanced ScoreCard is een methodiek om de prestaties van de kantoor te huur in amsterdam organisatie voortdurend te kunnen meten. Daarnaast wordt deze methodiek gezien als een managementsysteem dat de strategie communiceert en de medewerkers op één lijn brengt. De Balanced ScoreCard kan worden gezien als instrument voor beleidsverificatie (zie figuur 1 0-6). De Balanced ScoreCard vertaalt het doel van een organisatie en de te volgen strategie in een allesomvattend geheel van prestatiemetingen. Samen vormen die het kader voor een strategisch systeem van meten en managen. De Balanced ScoreCard blijft de nadruk leggen op het verwezenlijken van de financiële doelstellingen, maar schenkt ook aandacht aan de stuwende knappe kantoorruimte te huur op schiphol factoren achter de prestaties die deze doelstellingen moeten realiseren. De Balanced ScoreCard stelt ondernemingen in staat constant oog te houden op de financiële resultaten, terwijl zij daarnaast de vinger aan de pols houden wat betreft het opbouwen van de immateriële activa, nodig voor toekomstige groei ( Bron: Kaplan en Norton, 1 996).

Het liquiditeitsbeslag

Tezamen met het liquiditeitsbeslag levert dit het volgende beeld op (figuur 6-6). Verkoop meer huurwoningen in grote steden De verkoop van bestaande sociale huurwoningen in eigendom en beheer bij de corporaties levert meer dan genoeg op om zowel de nieuwbouw van sociale huurwoningen als de gehele stedelijke vernieuwing te financieren. Een klein rekensommetje geeft dit glashard aan. Wanneer de corporaties in de vier grote steden jaarlijks twee procent van hun bezit verkopen – in totaal staan in die steden een kleine 530.000 woningen, met een gemiddelde verkoopwinst van € 60.000 – dan genereren ze jaarlijks € 636 miljoen! Vergelijk dat eens met de € 688 miljoen die de vier grote steden uitgesmeerd over vijf jaar van VROM krijgen kantoor huren in groningen in het kader van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing. Figuur 6-7 Portfoliostrategieën en kasbeslag Toevoegen . K.1sst100111 — Interne factoren lll\l’stcnp.l’ll ++ s,1\do 1 + ….. – Externe factoren + • Û Randvoorwaarden’ 1 Randvoorwaarden – We zien dat het handhaven van vastgoedobjecten die aan beide normen voldoen en het afstoten van objecten die niet aan de normen voldoen geld oplevert. Geld, dat kan worden gebruikt om vastgoedobjecten aan de bedrijfsruimte te huur in leeuwarden vastgoedportefeuille toe te voegen door aankoop of herontwikkeling. Het aankoop- en ontwikkelingsbeleid moet gericht plaatsvinden, zodat de toegevoegde vastgoedobjecten in de richting opschuiven van Star en Cash generation product-marktcombinaties, waardoor de objecten bijdragen aan de doelstellingen op portefeuilleniveau. 1 78 VASTGOEDMANAGEMENT OP BELEIDSVLAK/STRATEGISCH NIVEAU 6.3.2 Op deze manier krijgt de portfolioanalyse een dynamisch karakter. Slecht of onvoldoende renderende objecten worden aan de portefeuille onttrokken of er wordt in geïnvesteerd, kantoorruimte huren in amsterdam zodat ze weer positief bijdragen aan de portefeuilleresultaten. Nieuwe vastgoedobjecten worden aan de portefeuille toegevoegd door aankoop of ontwikkeling, waardoor de portefeuille een nieuwe groei-impuls krijgt. bedrijfsruimte te huur op schiphol Jonge en kwalitatief betere objecten in aantrekkelijke markten verhogen de woonkwaliteit. Dit leidt tot een lagere leegstand en mutatiegraad. En dit geeft, samen met een toename van het woongenot en de daaraan gekoppelde toename van de huurdertevredenheid, een positieve impuls aan de vastgoedexploitatie. Kosten dalen als gevolg van minder onderhoud en een daling van het mutatieonderhoud. Opbrengsten stijgen als gevolg van een dalende leegstand. Op deze manier ontstaat een ‘magische formule’, een opwaartse spiraal waarmee de vastgoedmanager constante groei weet te realiseren.

Beleggers

Beleggers

Beleggers zijn in de bedrijfsruimte te huur in het centrum van leeuwarden fase van laagconjunctuur terughoudend in het verlagen van de huren, maar bieden potentiële huurders sterke incentives in de kantoor huren in groningen vorm van huurvrije perioden of een tegemoetkoming in de verhuis- of inrichtingskosten. In de jaren 2004-2007 was een huurvrije periode van zes maanden op een huurcontract van vijf jaar standaard. Met name in het knappe kantoorruimte te huur op schiphol topsegment kan dit soms oplopen tot een periode van twaalf tot achttien maanden, een korting van maar liefst 30%. In sommige gevallen – als de nood onder beleggers erg hoog is – worden huurders zelfs uit bestaande panden weggekocht. Ook gaan beleggers steeds meer in op de vraag van de huurder naar flexibele huurcontracten met korte looptijden. Voor beleggers in een product met een zeer lange levensduur betekent dit extra onzekerheid. Onder normale marktomstandigheden streeft men naar huurcontracten met lange looptijden. Voor bedrijven waarvan het huurcontract afloopt is dit de ideale tijd om meer kwaliteit tegen een lagere prijs te huren. Zo is in kantorenland een opvallende upgrading aan de gang. Bedrijven maken een kwaliteitsslag door kantoorruimte te betrekken waar ze normaal gesproken nog niet aan toe zijn, maar die door de lagere huren binnen bereik is gekomen. Veelal is hierbij sprake van een verplaatsingsmarkt, waarbij minder meters worden teruggehuurd, zodat het aanbod nog verder toeneemt. Daarnaast zijn er bedrijven met langlopende huurcontracten, met name in de telecom- en ICT-sector, die de huisvestingskosten verlagen via onderhuur. De opname daalt het sterkst in de private sector. De non-profitsector fungeert in veel gevallen als een stabiele factor in moeilijke tijden en legt een bodem in de vraagzijde van de vastgoedmarkt. In de fase van laagconjunctuur ontstaat er vaak een duidelijke tweedeling in de vastgoedmarkt. Aan de ene kant is er een dynamische markt van courant vastgoed op goede locaties. Aan de andere kant is er een deel van de markt met veel in courant aanbod op slecht verhuurbare locaties, dat zeer lang te huur staat. Projectontwikkelaars en beleggers krijgen dan te maken met leegstandsbeheer. Door de afwezigheid van een gebruiker kan een kleine storing als een lekkende riolering of waterleiding grote schade aanrichten, omdat dit
niet tijdig wordt opgemerkt. Daarnaast zijn de panden gevoelig voor inbraak, kraak en vandalisme. Als de leegstand zich niet beperkt tot het specifieke object, maar een van de vele leegstaande objecten in het omliggende gebied wordt, neemt het risico van verval toe. De activiteit in het gebied neemt af, waardoor sociaal verval een kans krijgt. Vandalisme en criminaliteit nemen toe, en bij een gebrek aan goede huurders vestigen zich kwalitatief mindere huurders in het gebied. De reputatie van het gebied verslechtert en de mutatiegraad onder de kantoorruimte huren in amsterdam zittende huurders neemt toe. Gebouweigenaren bezuinigen op onderhoud, waardoor de negatieve spiraal een nieuwe impuls krijgt. Veel verouderde gebieden hebben last van deze negatieve spiraal, die echter ook in nieuw ontwikkelde gebieden met veel leegstand kan ontstaan. Het is van groot belang een dergelijke spiraal in een zo vroeg mogelijk stadium te herkennen en samen met andere ontwikkelaars, beleggers, gemeenten, financiers en (toekomstige) gebruikers te keren, bijvoorbeeld via gebiedsgerichte herontwikkeling. Door al deze ontwikkelingen neemt het pessimisme onder ontwikkelaars in de fase van laagconjunctuur toe. Er komt een rem op nieuwe ontwikkelingen, en er wordt vrijwel alleen nog ontwikkeld als het vastgoed van tevoren is verkocht of volledig verhuurd. Zo was het in 2000 gebruikelijk om te ontwikkelen als 40% was verhuurd. In 2002 was dat percentage opgelopen tot 60 a 70% en anno 2005 werd soms zelfs pas ontwikkeld als 80% of meer was verhuurd. Slechts enkele ontwikkelaars met visie, lef en voldoende financiële middelen durven het aan om in deze periode anticyclisch te ontwikkelen. Op het moment dat de economie weer aantrekt zal namelijk ook de vraag naar vastgoedprojecten weer toenemen. Omdat het dan weer twee tot vier jaar duurt voordat de projecten op de markt komen, ontstaat er weer schaarste en krijgt de varkenscyclus een nieuwe impuls. Herstel treedt in en het marktmechanisme van de vastgoedcyclus vangt opnieuw aan. In de

toekomstscenario’s

toekomstscenario’s

Om uit te vinden of de vastgoedmanager een onderhandelaar (anticipeerder), ondernemer (adaptor) of strateeg (shapers) is kunnen we gebruikmaken van twee vragenlijsten over het kantoor huren in groningen nu en de toekomst (over tien jaar; zie J. Nekkers, Wijzer in de toekomst. Werken met toekomstscenario’s, 2006).
Nu wie zijn je huidige klanten? wat is je huidige care business? waarop berust je huidige concurrentievoordeel? wat is je huidige meerwaarde voor stakeholders? – waarmee maak je de bedrijfsruimte te huur in het centrum van leeuwarden huidige winst? op welke huidige trends speelt je organisatie in? – wat doe je nu als de zaken plotseling veranderen? – wat is je visie voor nu?


Over tien jaar wie zijn je klanten over tien jaar? wat is je care business over tien jaar? waarop berust je concurrentievoordeel over tien jaar? waarop berust je meerwaarde voor stakeholders over tien jaar? waarmee maak je over tien jaar winst? op welke trends wil je over tien jaar inspelen? weet je wat je te doen staat als de knappe kantoorruimte te huur op schiphol zaken in de toekomst plotseling veranderen? wat is je visie voor over tien jaar?
Steeds meer bedrijven werken met toekomstscenario’s om het zicht op wat er zich in de samenleving zou kunnen afspelen te vergroten en daarmee beter voorbereid te zijn op die toekomst. Zo doen onder andere Rijkswaterstaat, Delta Lloyd en Shell dat. Het gaat hier dan om voorstelbare situaties, gegeven een bepaalde trend. De kantoorruimte huren in amsterdam scenario’s komen doorgaans helemaal niet uit, maar maken ons wel bewust en alert.
91