Beleggers

Beleggers

Beleggers zijn in de bedrijfsruimte te huur in het centrum van leeuwarden fase van laagconjunctuur terughoudend in het verlagen van de huren, maar bieden potentiële huurders sterke incentives in de kantoor huren in groningen vorm van huurvrije perioden of een tegemoetkoming in de verhuis- of inrichtingskosten. In de jaren 2004-2007 was een huurvrije periode van zes maanden op een huurcontract van vijf jaar standaard. Met name in het knappe kantoorruimte te huur op schiphol topsegment kan dit soms oplopen tot een periode van twaalf tot achttien maanden, een korting van maar liefst 30%. In sommige gevallen – als de nood onder beleggers erg hoog is – worden huurders zelfs uit bestaande panden weggekocht. Ook gaan beleggers steeds meer in op de vraag van de huurder naar flexibele huurcontracten met korte looptijden. Voor beleggers in een product met een zeer lange levensduur betekent dit extra onzekerheid. Onder normale marktomstandigheden streeft men naar huurcontracten met lange looptijden. Voor bedrijven waarvan het huurcontract afloopt is dit de ideale tijd om meer kwaliteit tegen een lagere prijs te huren. Zo is in kantorenland een opvallende upgrading aan de gang. Bedrijven maken een kwaliteitsslag door kantoorruimte te betrekken waar ze normaal gesproken nog niet aan toe zijn, maar die door de lagere huren binnen bereik is gekomen. Veelal is hierbij sprake van een verplaatsingsmarkt, waarbij minder meters worden teruggehuurd, zodat het aanbod nog verder toeneemt. Daarnaast zijn er bedrijven met langlopende huurcontracten, met name in de telecom- en ICT-sector, die de huisvestingskosten verlagen via onderhuur. De opname daalt het sterkst in de private sector. De non-profitsector fungeert in veel gevallen als een stabiele factor in moeilijke tijden en legt een bodem in de vraagzijde van de vastgoedmarkt. In de fase van laagconjunctuur ontstaat er vaak een duidelijke tweedeling in de vastgoedmarkt. Aan de ene kant is er een dynamische markt van courant vastgoed op goede locaties. Aan de andere kant is er een deel van de markt met veel in courant aanbod op slecht verhuurbare locaties, dat zeer lang te huur staat. Projectontwikkelaars en beleggers krijgen dan te maken met leegstandsbeheer. Door de afwezigheid van een gebruiker kan een kleine storing als een lekkende riolering of waterleiding grote schade aanrichten, omdat dit
niet tijdig wordt opgemerkt. Daarnaast zijn de panden gevoelig voor inbraak, kraak en vandalisme. Als de leegstand zich niet beperkt tot het specifieke object, maar een van de vele leegstaande objecten in het omliggende gebied wordt, neemt het risico van verval toe. De activiteit in het gebied neemt af, waardoor sociaal verval een kans krijgt. Vandalisme en criminaliteit nemen toe, en bij een gebrek aan goede huurders vestigen zich kwalitatief mindere huurders in het gebied. De reputatie van het gebied verslechtert en de mutatiegraad onder de kantoorruimte huren in amsterdam zittende huurders neemt toe. Gebouweigenaren bezuinigen op onderhoud, waardoor de negatieve spiraal een nieuwe impuls krijgt. Veel verouderde gebieden hebben last van deze negatieve spiraal, die echter ook in nieuw ontwikkelde gebieden met veel leegstand kan ontstaan. Het is van groot belang een dergelijke spiraal in een zo vroeg mogelijk stadium te herkennen en samen met andere ontwikkelaars, beleggers, gemeenten, financiers en (toekomstige) gebruikers te keren, bijvoorbeeld via gebiedsgerichte herontwikkeling. Door al deze ontwikkelingen neemt het pessimisme onder ontwikkelaars in de fase van laagconjunctuur toe. Er komt een rem op nieuwe ontwikkelingen, en er wordt vrijwel alleen nog ontwikkeld als het vastgoed van tevoren is verkocht of volledig verhuurd. Zo was het in 2000 gebruikelijk om te ontwikkelen als 40% was verhuurd. In 2002 was dat percentage opgelopen tot 60 a 70% en anno 2005 werd soms zelfs pas ontwikkeld als 80% of meer was verhuurd. Slechts enkele ontwikkelaars met visie, lef en voldoende financiële middelen durven het aan om in deze periode anticyclisch te ontwikkelen. Op het moment dat de economie weer aantrekt zal namelijk ook de vraag naar vastgoedprojecten weer toenemen. Omdat het dan weer twee tot vier jaar duurt voordat de projecten op de markt komen, ontstaat er weer schaarste en krijgt de varkenscyclus een nieuwe impuls. Herstel treedt in en het marktmechanisme van de vastgoedcyclus vangt opnieuw aan. In de