De volatiliteit

De volatiliteit de in jaarrendementen komt voornamelijk voor rekening van het indirect HOOFDSTUK 3 – VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN 75 rendement, de waardegroei. Directe rendementen zijn relatief stabiel, maar nemen na een jaar van excessieve waardegroei af omdat het direct rendement over een hogere basis wordt berekend. Woningen hebben gemiddeld het laagste directe rendement: 4,8%, het hoogste gemiddelde directe rendement halen bedrijfsruimten: 8,6%. Kantoren en winkels zitten daar tussen in met gemiddeld circa 7,5 %. Het lage directe rendement klopt met de aanname die we eerder over het BAR opnamen: een laag BAR veronderstelt dat we veel rendement uit de waardegroei moet halen. Op dezelfde manier impliceert het hoge directe rendement van goedkoop kantoor huren groningen bedrijfsruimten een hoger BAR. Direct Indirect TRR FIGUUR 3.15: GEMIDDELDE DIRECTE EN INDIRECTE RENDEMENTEN PERIODE 1 995-2008, BRON ROZ-IPD Nominaal versus reëel rendement Vastgoedberekeningen zijn veelal gebaseerd op nominale kasstromen en nominale rendementen. Dat betekent dat de factor geldontwaarding als gevolg van inflatie onderdeel uitmaakt van kasstromen en de berekende of geëiste rendementen. Een alternatief is reëel rekenen. Dat betekent dat we alle kasstromen moeten corrigeren goedkoop kantoor huren leeuwarden met de (gemiddelde) inflatie en we rekenen met reële rendementen. Dat kan ingewikkeld zijn. Berekende nominale rendementen (rN) kunnen we, gegeven een gemiddelde inflatie van i, eenvoudig terugrekenen tot reële rendementen (rR) door gebruik te maken van de vergelijking: l+rN r =—1 R l+ i Uit de vergelijking is af te leiden dat het reële rendement gelijk is aan nul als de nominale rente gelijk is aan de inflatie. Is de nominale rente hoger dan de inflatie, dan wordt naast de geldontwaarding (een van de elementen van de rente) ook nog een extra rendement goedkoop kantoor huren amsterdam gemaakt. Is de nominale rente lager dan de inflatie dan maken we een negatief reëel rendement. 76 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN 3.18 De waardecurve van een belegging We kunnen de tussentijdse waarde van een belegging, de DCF-waarde, berekenen door gebruik te maken van de vergelijking in het hoofdstuk over financiële rekenkunde. De resulterende DCF-waardecurve is, net als bij de DCF waardering, het uitvloeisel van onze eigen perceptie van de goedkoop kantoor huren schiphol toekomstige kasstromen en de rendementeis (r) die wij kiezen of de berekende IRR van de belegging. De DCF-waardecurve gebruiken we om onze aannamen te toetsen zoals de geïmpliceerde waardeontwikkeling en de geïmpliceerde ontwikkeling van het BAR. We kunnen ook de tussentijdse waarden vergelijken met voorziene marktwaarden en zo mogelijkheden tot verkoop bezien.