Locatie- en gebiedsontwikkeling

Bij locatie- en gebiedsontwikkeling is het veelal nodig een optimaal programma te berekenen binnen de gegeven randvoorwaarden. Dit eenvoudige vraagstuk gaat om het optimaliseren van een locatie. Situatie Op een kavel van 3.000 m2 kan een projectontwikkelaar woningen met commerciële functies in de plint ontwikkelen. Het kavel mag voor 40% bebouwd vergaderruimte huren groningen worden. Er kunnen op maaiveld 40 parkeerplekken gerealiseerd worden. De kosten hiervan zijn inbegrepen bij de kosten van bouwrijpe grond. Daarnaast dient op kosten van de ontwikkelaar een parkeerkelder met 14 parkeerplekken gebouwd te worden. Uitgangspunten – Kavelgrootte: 3.000 m2 – Maximum bebouwingspercentage: 40,0% – Maximum aantal bouwlagen: 3,5 – Maximum extra bouwlagen voor vraag E: 0, 5 – Ruimte nodig voor woningen op maaiveld: 200 m2 kavel voor entrees en bergingen – Parkeernorm woningen: 1,5 parkeerplaats per woning – Parkeernorm vergaderruimte huren leeuwarden commercieel: 1,0 parkeerplaats per 100 m2 BVO Woningen – Oppervlakte gemiddelde woning: 1 20 m2 BVO – Vormfactor: 80% – VON prijs woningen: € 2.250 per m2 GBO inclusief BTW – Grondquote: 25,0% Commerciële functies – Vormfactor: 90% – Stichtingskosten All-in: € 1.300 per m2 BVO, inclusief rente maar exclusief afkoop prijsstijgingen – Huur: € 300 per m2 VVO – BAR: 7,25% Parkeren – Stichtingskosten parkeerkelder: € 400.000 All-in, exclusief afkoop prijsstijgingen – Aantal parkeerplaatsen in kelder: 14 HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 255 Verder – Voorbereidingstijd: 1 jaar – Bouwtijd: 1 jaar – Huurindex: 2,5% per jaar – Kostenindex: 2,5% per jaar – Index VON prijzen: vergaderruimte huren amsterdam 3,0% per jaar – BTW 1 9,0% Verder geldt 1. Alle bedragen prijspeil heden; 2. Alle bedragen zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld. Vragen A 1. Wat is de grondprijs per woning nu? Wat is de grondquote bij start bouw? 2. Wat is de grondprijs per m2 BVO commerciële functie nu? Wat is de grondquote bij start bouw? B 1. Hoeveel woningen kunnen binnen de gegeven voorwaarden maximaal worden gebouwd? 2. Hoeveel m2 BVO commercieel kunnen worden gebouwd? C 1. Wat is de grondwaarde exclusief de parkeerkelder? 2. Wat is de grondwaarde inclusief de parkeerkelder? D 1. Hoeveel parkeerplekken zijn volgens de norm nodig? 2. Hoeveel parkeerplekken zijn er minder of meer dan de norm beschikbaar? E Stel de ontwikkelaar krijgt van vergaderruimte huren schiphol de gemeente toestemming maximaal 0,5 bouwlaag meer in te zetten voor de bouw van woningen mits hij maar binnen de parkeernorm blijft. 1. Hoeveel extra woningen kan hij bouwen? 2. Wat is nu de totale residuele grondwaarde per heden?